Фонд защиты дольщиков: каковы перспективы его успеха. Статьи по предмету Жилищное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ФОНД ЗАЩИТЫ ДОЛЬЩИКОВ: КАКОВЫ ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО УСПЕХА

Т. ГОРОШКО

Приобретение недвижимости в новостройках, как правило, всегда связано с множеством потенциальных проблем, которые, к сожалению, часто становятся реальными. Часть этих проблем мы уже рассматривали на страницах наших изданий (например, в статьях "Споры, связанные с машино-местами, при покупке квартир в новостройках" (журнал "Административное право", 2017, N 2), "Вырубка деревьев при постройке дома" (журнал "Жилищное право", 2017, N 6), "Споры за площадь: что считать жилым помещением?" (журнал "Жилищное право", 2016, N 12), "Споры по благоустройству территории после строительства дома" (журнал "Жилищное право", 2016, N 5), "Валютная ипотека - споры уже идут - шансы сторон?" (журнал "Жилищное право", 2015, N 4) и др.). Однако очевидно, что на этом проблемы не заканчиваются. 

Как нам кажется, одними из самых больших проблем являются слабая защищенность граждан при банкротствах застройщиков и незащищенность ипотечных заемщиков.

Если обратиться к лентам новостей, то мы увидим множество заголовков примерно одинакового содержания: "Обманутые дольщики и валютные ипотечники вышли на митинг", "В России на помощь ипотечникам выделили 2 млрд рублей", "Ипотечники, обманутые властями региона, объявили голодовку" и др. Таким образом, очевидно, что проблемы покупателей квартир в строящихся домах, взявших для такой покупки ипотечные кредиты, в том числе валютные, настолько масштабны, что государство вынуждено было начать принимать определенные меры реагирования, а не только говорить о том, что приобретатели должны были сами оценивать свои финансовые возможности и возможные риски.

Не будет преувеличением утверждение о том, что наиболее остро проблема ипотечных заемщиков, приобретающих квартиры, встала начиная с 2014 года, и с каждым годом масштаб сложностей не уменьшается, хотя определенные меры реагирования предлагались еще в 2015 году. Так, например, в это время предлагался и законопроект, согласно которому банки должны были в обязательном порядке "переводить" валютные займы в рублевые; законопроект, согласно которому предлагалось "заморозить" взыскание просроченной задолженности, в том числе принудительное отчуждение имущества, для заемщиков по ипотеке; кроме того, были приняты программы поддержки льготной рублевой ипотеки и программа помощи ипотечным заемщикам. При этом Центральный банк РФ (в своем письме N 01-41-2/423 от 23.01.2015) прямо указывал на то, что вопросы реструктуризации "ипотечных" долгов должны рассматривать сами банки, самостоятельно, хотя ранее ЦБ РФ и рекомендовал это делать.

Упомянутая уже программа помощи ипотечным заемщикам действовала до 31 марта 2017 г., так как к этому времени выделенные на ее реализацию средства были израсходованы. Однако в скором времени Правительство РФ приняло новые меры, которые мы и рассмотрим в нашей статье.

С 22 августа 2017 г. начало действовать Постановление Правительства РФ от 11.08.2017 N 961 "О дальнейшей реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации" (далее по тексту статьи - Постановление N 961). Данным Постановлением N 961 были закреплены определенные организационные меры (например, направление ресурсов на увеличение уставного капитала акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования", создание межведомственной комиссии по возмещению убытков банкам и т.д.), а также была утверждена новая редакция основных условий реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, по ипотечным жилищным кредитам (займам).

Следующей мерой можно назвать принятие целого комплекса нормативных правовых актов, направленных на защиту дольщиков:

1. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

2. Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1233 "Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений", которое начало действовать с 21 октября 2017 г.

3. Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1231 "О публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (вместе с "Положением о наблюдательном совете публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", "Правилами назначения генерального директора публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", "Уставом публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства").

4. Постановления Правительства РФ от 07.10.2017 N 1234 "Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" о финансировании мероприятий по завершении строительства объектов незавершенного строительства и осуществления контроля за использованием предоставленных средств в рамках такого финансирования".

5. Постановления Правительства РФ от 06.10.2017 N 1221 "Об установлении предельного процента доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций и полномочий публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и обеспечением ее текущей деятельности".

Как мы видим, государство в очередной раз прибегает к такому способу защиты определенной части граждан - участников гражданского оборота, как создание специального юридического лица, которое должно эти права защищать. Как известно, такое средство реагирования достаточно давно применяется государственными органами. Так, например, в разное время для помощи и (или) защиты определенных групп граждан были созданы:

- Фонд взаимопомощи и примирения (создан на основании Постановления Правительства РФ от 04.11.1993 N 1116 "Об образовании Фонда взаимопонимания и примирения");

- Фонд поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом (создан на основании Указа Президента РФ от 25.05.2011 N 678 "О создании Фонда поддержки и защиты прав соотечественников, проживающих за рубежом");

- Агентство по страхованию вкладов. Данное юридическое лицо - "защитник" прав граждан было создано уже в такой организационно-правовой форме, как государственная корпорация, а нормативным актом, установившим необходимость его учреждения, стал Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации";

- Фонд защиты вкладчиков. Эта автономная некоммерческая организация, в свою очередь, была учреждена Агентством по страхованию вкладов (решением Правления ГК "Агентство по страхованию вкладов" от 28.04.2014, протокол N 50).

Следовательно, можно предположить, что законодатель и правительство полагают, что создание таких фондов является адекватной мерой помощи гражданам, чьи интересы нарушаются при определенных обстоятельствах. Также трудно не согласиться с тем, что "традиционные государственные органы и организации в рыночных условиях проявили в этом отношении недостаточную эффективность. Потребовались системные субъекты, организационно и функционально приспособленные для участия в осуществлении государственных функций по решению общественных, публичных по своей сути задач на основе экономического и организационного объединения интересов и возможностей государства и частного бизнеса" <1>. Поэтому некоторые исследователи и считают публично-правовые компании инструментом инновационного развития национальной экономики (см. указанную выше статью).

--------------------------------

<1> Сергеев В.В. О юридических лицах публичного права // Банковское право. 2013. N 2. С. 3 - 15. Цит. по: Ливанова Е.Ю., Хазан М.Ю. Публично-правовые компании как инструмент инновационного развития национальной экономики и усиления конкурентных позиций в мировом хозяйстве // Теория и практика общественного развития. 2014. N 11. С. 122 - 126. 

Проанализировав положения о Фонде защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее по тексту статьи - Фонд), попробуем предположить, будет ли создание такого Фонда адекватной мерой защиты прав дольщиков.

Во-первых, как мы уже отмечали выше, Фонд учрежден как публично-правовая компания. Особенностью таких юридических лиц, согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 236-ФЗ "О публично-правовых компаниях в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", являются способ их учреждения (только на основании федерального закона или указа Президента) и цели их учреждения.

Во-вторых, любая публично-правовая компания (и Фонд в этом смысле не является исключением) представляет собой унитарную некоммерческую организацию.

В-третьих, несмотря на свой некоммерческий статус, Фонд вправе осуществлять определенные меры, направленные на получение дохода, например, инвестировать свои средства, выпускать облигации. Эти средства могут направляться как на уставные цели Фонда, так и на непосредственно обеспечение функционирования текущей деятельности Фонда. Однако полностью по своему усмотрению Фонд не вправе распределять свои доходы. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.10.2017 N 1221 "Об установлении предельного процента доходов, получаемых от инвестирования средств компенсационного фонда и направляемых на финансирование расходов, связанных с осуществлением функций и полномочий публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" и обеспечением ее текущей деятельности" на обеспечение текущей деятельности Фонд может направлять не более 50% средств, получаемых от инвестирования. Это ограничение, на наш взгляд, достаточно важно, так как должно не позволить Фонду все свои ресурсы направлять на повышение качества жизни его сотрудников.

Следующим аспектом, который нужно рассмотреть, является установление именно на уровне Постановления Правительства (уже указанного выше от 07.10.2017 N 1233) правил выплаты денежных средств пострадавшим гражданам. Эта мера, как нам кажется, должна защитить (насколько это в принципе возможно) и так уже пострадавших от недобросовестных застройщиков граждан от произвола чиновников, в том числе, возможно, обусловленного коррупционными интересами. Если рассматривать с точки зрения буквы закона, то данные правила максимально четко, закрытым перечнем устанавливают как сроки обращения граждан за выплатами и перечень необходимых документов, так и - что часто бывает более важно для "дольщика" - сроки выплаты денежных средств. Однако не будет преувеличением сказать, что строгие закрытые перечни тех или иных условий есть во многих нормативных правовых актах, но на практике эти перечни часто "обрастают" инструкциями, разъяснениями, письмами для служебных пользований и тому подобными документами, усложняющими и запутывающими такие ясные, казалось бы, изначальные блок-схемы.

Но полагаем, плюсом данных правил для граждан будет являться возможность направлять заявление и все необходимые документы не напрямую в Фонд, а через уполномоченные банки-агенты, так как, теоретически, последние более доступны. Однако, к сожалению, нельзя исключать и обратную ситуацию - посредники в лице банков также могут усложнять процедуру, затягивать сроки. Кроме того, нельзя исключать и появление "самопровозглашенных" посредников, которые за вознаграждение будут навязывать дольщикам свои услуги или, например, утверждать, что без их "содействия" невозможно обращение в банк и т.д.

Итак, мы видим, что государство "по всем фронтам" пытается решить проблемы в сфере долевого участия в строительстве. С одной стороны, регулярно ужесточаются требования к застройщикам. С другой - провозглашается осуществление комплекса мер, направленных на поддержку наименее защищенных дольщиков - тех, кто взял для приобретения недвижимости ипотечный кредит, но впоследствии попал в трудную жизненную ситуацию, в том числе, что немаловажно, и для так называемых валютных ипотечников. Еще одним средством в укреплении прав граждан - участников долевого строительства является создание Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Такая организационно-правовая форма делегирования государством определенных социально-экономических функций уже неоднократно применялась в нашей стране и многими специалистами считается достаточно успешной и прогрессивной. Однако принимая во внимание важность и высокую социальную значимость проблем при долевом строительстве, наивно будет предполагать, что на практике все будет так же гладко и логично, как в нормативных актах, регулирующих его деятельность.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.