Особенности правового режима земельных участков в особых экономических зонах. Статьи по предмету Международное частное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В ОСОБЫХ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ЗОНАХ

Е.А. ГРОМОВА

В условиях длящегося финансового кризиса перед Россией стоит сложнейшая задача по стабилизации отечественной экономики, которая сегодня как никогда нуждается в увеличении притока частных инвестиций в целях развития приоритетных для нашей страны сфер деятельности и производств. В связи с этим значимость институтов, позволяющих привлечь данные инвестиции и призванных улучшить инвестиционный климат, трудно переоценить. В качестве таковых выступают и особые экономические зоны (ОЭЗ) - территории, в границах которых действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности, а также может применяться специальный режим свободной таможенной зоны (ст. 2 Федерального закона от 22 июля 2005 г. N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (далее - Закон об ОЭЗ)). Инвестиционная привлекательность ОЭЗ не раз отмечалась в современной юридической литературе <1>.

--------------------------------
<1> См., например: Гасников К.Д., Оболонкова Е.В. Правовое регулирование территорий с особыми условиями экономического развития // Журнал российского права. 2017. N 1. С. 101.

Согласно ст. 3 названного Закона ОЭЗ создаются в целях развития обрабатывающих отраслей экономики, высокотехнологичных отраслей экономики, развития туризма, санаторно-курортной сферы, портовой и транспортной инфраструктур, разработки технологий и коммерциализации их результатов, производства новых видов продукции.
Действующим законодательством предусмотрено создание и функционирование четырех типов ОЭЗ: 1) промышленно-производственных; 2) технико-внедренческих; 3) туристско-рекреационных; 4) портовых.
В настоящее время в Российской Федерации функционируют 22 ОЭЗ, из них: одна портовая, пять туристско-рекреационных, 10 промышленно-производственных и шесть технико-внедренческих <2>.
--------------------------------
<2> По данным официального сайта ОАО "Особые экономические зоны". URL: http://www.russez.ru/ (дата обращения: 24.07.2017).

В целях оптимизации института ОЭЗ необходимо совершенствование действующего законодательства, прежде всего механизма их создания и функционирования. В частности, внимание следует уделить вопросам формирования так называемой основы ОЭЗ. Речь идет о правовом режиме земельных участков, предоставляемых в целях создания ОЭЗ.
Отметим, что данный вопрос, хотя и затрагивался современными авторами, не получил в юридической литературе должного освещения, поскольку не исследовался комплексно. Так, объектом исследования опубликованных на сегодняшний день работ становятся отношения по предоставлению земельных участков в аренду резидентам ОЭЗ <3>, т.е. отношения, возникшие уже после их создания.
--------------------------------
<3> См.: Кучинская В.А., Липски С.А. Правовое регулирование предоставления земельных участков на территориях особых экономических зон в Российской Федерации // Имущественные отношения. 2013. N 7. С. 36.

В то же время вопросы о том, какие земельные участки могут предоставляться в целях создания ОЭЗ, каковы особенности их предоставления, также требуют отдельного исследования, поскольку, во-первых, земельные участки, на которых создается ОЭЗ, как указывалось выше, составляют базу, без которой данная зона не может быть создана; во-вторых, законодательство по исследуемым вопросам не лишено некоторых недостатков, требующих своевременного устранения.
Анализ действующего законодательства по данным вопросам (Закона об ОЭЗ, Земельного и Градостроительного кодексов) позволил выявить следующее.
Во-первых, ОЭЗ может создаваться на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленных во владение и (или) в пользование гражданам или юридическим лицам, а также на земельных участках, находящихся в собственности граждан или юридических лиц (ч. 1 ст. 5 Закона об ОЭЗ).
Действующее законодательство также предъявляет требования к категории земель, на которых могут находиться указанные земельные участки. Так, они должны принадлежать к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности или земель иного специального назначения либо земель населенных пунктов. При этом туристско-рекреационные ОЭЗ также могут создаваться на земельных участках, принадлежащих к категории земель особо охраняемых территорий и объектов или земель лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения.
Поэтому Правительство РФ, принимая решение о создании ОЭЗ, заключает с исполнительными органами государственной власти субъекта РФ и исполнительно-распорядительными органами муниципальных образований соглашение о создании ОЭЗ, которым устанавливаются обязательства указанных органов по передаче полномочий по управлению и распоряжению земельными участками уполномоченному Правительством РФ федеральному органу исполнительной власти - Минэкономразвития России (п. п. 2, 3 ч. 4 ст. 6 Закона об ОЭЗ).
Во-вторых, переданные земельные участки подпадают под действие специального правового режима, поскольку на них не распространяется действие градостроительного регламента, который определяет правовой режим земельных участков (ч. ч. 1, 6 ст. 36 ГсК РФ). Указанный режим определяется органами управления ОЭЗ и поэтому имеет специальный характер (ч. 7 ст. 36 ГсК РФ), что сближает его с режимами земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (ст. ст. 79, 95, 101 - 103 ЗК РФ).
Особенности предоставления земельных участков регламентированы ст. 32 Закона об ОЭЗ, анализ которой выявил ряд проблем <4>. Так, законодатель не указал, на каких основаниях происходит передача Минэкономразвития России полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, право собственности на которые принадлежит иным публичным образованиям. Названный Закон не указывает также основания передачи и объем передаваемых прав на земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Монография Е.А. Громовой "Соглашение об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особых экономических зонах" включена в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 2015.
<4> Подробнее см.: Громова Е.А. Соглашение об осуществлении технико-внедренческой деятельности: Монография. М., 2016. С. 22.

Так, если земельный участок находится в государственной и (или) муниципальной собственности, отношения по передаче прав на него Минэкономразвития России не выходят за рамки публичной собственности.
Однако Закон об ОЭЗ, как было сказано, допускает создание ОЭЗ на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленных во владение и (или) в пользование гражданам или юридическим лицам. В таком случае государство должно либо изъять земельный участок, либо прервать действие договоров, предоставляющих гражданам или юридическим лицам права владения или пользования этими участками.
Частично данный вопрос решается в п. 5 ч. 2 ст. 32.1 Закона об ОЭЗ, который допускает установление сервитутов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ <5> на основании соглашения.
--------------------------------
<5> Так, в границах ОЭЗ допускается установление сервитутов в целях: 1) строительства линейных сооружений (в том числе линий электропередачи, линий и сооружений связи, трубопроводов, водопроводов, коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, канатных дорог), размещаемых в соответствии с утвержденным проектом планировки территории, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации таких линейных сооружений; 2) прохода, проезда, провоза через земельный участок строительных и иных материалов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 3) строительства временных или вспомогательных сооружений (в том числе ограждений, бытовок, навесов), складирования строительных и иных материалов для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 4) размещения на земельном участке информационных щитов, указателей, предупредительных надписей, геодезических знаков для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 5) проведения изыскательских, исследовательских и других работ для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 6) проведения работ по защите территорий, предназначенных для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 7) проведения изыскательских, исследовательских и других работ для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ; 8) проведения работ по защите территорий, предназначенных для строительства и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры ОЭЗ, от затопления и подтопления (ч. 2 ст. 32.1 Закона об ОЭЗ).

Федеральный закон не определяет также механизм передачи государству прав на земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.
Гражданское законодательство предусматривает следующие возможности перехода к государству прав частных лиц на земельные участки: изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд; реквизиция земельного участка; конфискация земельного участка; передача земельного участка в аренду; купля-продажа земельного участка.
Изъять земельный участок для государственных и муниципальных нужд возможно в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов <6>; иными обстоятельствами (ст. 49 ЗК РФ).
--------------------------------
<6> Таковыми являются: федеральные энергетические системы и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту государственной границы; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Закон об ОЭЗ допускает изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд у собственника в случае, если в соответствии с проектом планировки территории земельный участок предназначен для размещения линейного объекта, составляющего инфраструктуру ОЭЗ, за исключением случаев, если размещение линейного объекта осуществляется на условиях сервитута (ч. 4 ст. 32). Как представляется, нормы данного Закона являются специальными по отношению к нормам Земельного кодекса РФ, следовательно, изъятие земельного участка должно осуществляться на основании, указанном в ч. 4 ст. 32 Закона, что также является особенностью действующего в ОЭЗ режима землепользования.
Поскольку создание ОЭЗ и объектов их инфраструктуры не является основанием для реквизиции и конфискации земельных участков, данные способы перехода прав на земельные участки в данной работе не рассматриваются.
Наиболее распространенными способами перехода прав на земельные участки от частных лиц к государству являются договоры купли-продажи и аренды.
Более подробно Законом об ОЭЗ урегулирован механизм предоставления Минэкономразвития России прав на земельные участки резидентам, а также лицам, намеревающимся осуществить строительство объектов инфраструктуры в ОЭЗ. Земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, предоставляются перечисленным субъектам в аренду для строительства объектов инфраструктуры без проведения торгов и предварительного согласования мест их размещения (п. п. 13, 14 ст. 30 ЗК РФ). При этом отношения по предоставлению права владения и пользования земельными участками оформляются заключением Минэкономразвития России соглашений о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры ОЭЗ с лицом, намеревающимся осуществить строительство инфраструктуры, об осуществлении предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 12 Закона об ОЭЗ) и договором аренды с резидентом.
Перечисленные особенности землепользования в ОЭЗ (создание ОЭЗ на территории земель определенного целевого назначения; нераспространение действия градостроительного регламента на земельные участки, расположенные в ОЭЗ; особое (и единственное) основание изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; предоставление земельных участков для строительства объектов инфраструктуры в ОЭЗ без проведения торгов и предварительного согласования мест их размещения, а также с использованием специальных договорных форм) позволяют утверждать о том, что в границах ОЭЗ наравне с особым режимом предпринимательской деятельности действует и особый режим землепользования. Данный режим не является составляющей особого режима предпринимательской деятельности в ОЭЗ, поскольку связан не только с предпринимательской деятельностью, но и с вопросами создания ОЭЗ и их инфраструктуры.
Анализ выявленных особенностей правового режима земельных участков в ОЭЗ позволяет прийти к выводу о заинтересованности государства в привлечении резидентов в ОЭЗ, создаваемые в соответствии с Законом об ОЭЗ, в том числе посредством снижения административных барьеров в сфере землепользования.

Библиографический список

1. Гасников К.Д., Оболонкова Е.В. Правовое регулирование территорий с особыми условиями экономического развития // Журнал российского права. 2017. N 1.
2. КонсультантПлюс: примечание.
3. Монография Е.А. Громовой "Соглашение об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особых экономических зонах" включена в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 2015.
4. Громова Е.А. Соглашение об осуществлении технико-внедренческой деятельности: Монография. М., 2016.
5. Кучинская В.А., Липски С.А. Правовое регулирование предоставления земельных участков на территориях особых экономических зон в Российской Федерации // Имущественные отношения. 2013. N 7.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Международное частное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.