Выкуп доли как способ защиты преимущественного права покупки. Статьи по предмету Гражданское право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ВЫКУП ДОЛИ КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ

А.В. ЗАРУБИН

Гражданское законодательство закрепляет преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности и устанавливает правило, согласно которому при продаже доли с нарушением преимущественного права любой другой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).
В научной литературе многократно отмечалось, что применение такого способа защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя, приобретает в нашей действительности одну особенность - к нему прибегают тогда, когда сделка исполнена, а значит, появилась фигура нового собственника, то есть отношения уже вышли за пределы "покупатель - продавец". Если продолжить эти размышления, то логично предположить, что новый собственник вступил во владение той частью имущества, которая приходилась на долю отчуждателя. Вероятнее всего, данное обстоятельство, как наиболее очевидно свидетельствующее об отчуждении доли (ибо о записи в реестре сособственник мог бы никогда не узнать), и дает старт притязаниям соседа - субъекта права преимущественной покупки.
Как мы уже упомянули, исключительным способом защиты в случае нарушения преимущественного права покупки является иск о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Даже такой распространенный способ защиты, как признание сделки недействительной, отметается судебной практикой без малейших колебаний. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что требование о недействительности сделки не может быть удовлетворено ни по основанию, предусмотренному ст. 173.1 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления), ни по какому бы то ни было еще <1>. Единственное, на что дополнительно может рассчитывать субъект преимущественного права покупки - на запись о праве собственности в Едином государственном реестре прав. Так, согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. от 6 февраля 2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" при удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в решении суда должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
--------------------------------
<1> Абз. 4 п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (в ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. N 109. 21 мая 2010 г.

Очевидно, что интерес субъекта преимущественного права покупки не может быть удовлетворен осознанием себя покупателем и даже собственником. Если исходить из того, что собственник удовлетворяет имущественную потребность в чем-то материальном <1>, то ему нужна вещь, ему необходимо владение, а владение осуществляет другое лицо. В связи с этим возникает, пожалуй, главный вопрос: "Как завладеть частью имущества, приходящейся на приобретенную долю, если она находится в обладании прежнего покупателя?"
--------------------------------
<1> Камышанский В.П. Право собственности как средство обеспечения потребностей в цивилистическом учении Н.А. Баринова // Власть Закона. 2015. N 1(21). С. 22.

Для завладения необходимо специальное средство защиты (иск). Наиболее подходящими на эту роль могли бы стать иск о понуждении исполнить обязательство в натуре, виндикационный иск, а также иск из неосновательного обогащения либо реституционный иск в связке с требованием об исполнении обязательства в натуре. Первый в нашем списке иск мы отметаем сразу же, поскольку между субъектом права преимущественной покупки и покупателем, удерживающим вещь, нет взаимных обязательств, предметом исполнения которых служила бы спорная вещь (ст. 308.3 ГК РФ). Виндикационный иск (ст. 301 ГК РФ) тоже не работает, поскольку, во-первых, он применим к случаям отчуждения вещи неуправомоченным отчуждателем; во-вторых, направлен на "восстановление утраченного собственником фактического обладания вещью" <1>. В нашем случае покупатель приобретает вещь на основании соглашения с сособственником. Поскольку такое соглашение действительно, то повода для вывода о неправомочности отчуждателя нет. Даже если предположить, что неуправомоченность отчуждателя выразилась в передаче владения ненадлежащему покупателю (хотя это категорически неверно), мы наталкиваемся на следующую преграду - субъект права преимущественной покупки никогда не утрачивал владение, а потому не может его вернуть. Таким образом, виндикационный иск оказывается здесь бесполезным. Крайне сомнительно и применение положений о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ), поскольку в основании завладения лежит сделка. Кроме того, приобретатель должен обогатиться за счет субъекта преимущественного права покупки, то есть, попросту говоря, получить вещь от него, чего в нашем случае нет.
--------------------------------
<1> Гражданское право. В 2 ч. Ч. 1: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению "Юриспруденция" / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М., 2012. 450 с. Автор главы - В.П. Камышанский.

Остается только предположение об использовании наиболее универсального способа защиты - возмещении убытков. Его применение могло быть основано на тезисе о разделении завладения и владения, и на том, что последнее после перевода прав и обязанностей покупателя не основано на законе и противоправно. Однако возмещение убытков не удовлетворит истца, поскольку ему необходимо владение, да и не понятно, кому должно быть адресовано данное требование.
Даже если на минуту предположить, что допустимо признание сделки недействительной и применима реституция (ст. 167 ГК РФ), то и это не исправило бы ситуации. Дело в том, что реституция направлена на "обратную" передачу, то есть в нашем случае покупатель должен был бы вернуть полученное продавцу, а не субъекту права преимущественной покупки.
Получается, что существующие способы защиты не предоставляют субъекту преимущественного права покупки возможность завладеть вещью. Вероятно, что далее законодательство должно развиваться либо по пути принципиального изменения подхода и прийти к принудительному выкупу вещи, то есть перенаправлению притязания субъекта преимущественного права покупки от продавца к покупателю, либо оставаться на существующей позиции, то есть замены покупателя, но с предоставлением последнему возможности истребования имущества от его предшественника. Теоретически возможен и возврат к судебной практике середины прошлого века, когда нарушение преимущественного права покупки влекло недействительность сделки и возврат в первоначальное положение. Причем продавцу должен вернуться не только титул, но и владение вещью. В этом случае отчуждатель либо остается со своей долей и при своем владении, либо отчуждает ее субъекту преимущественного права покупки. При таком положении дел субъект преимущественного права покупки при возникновении проблем, связанных с передачей владения, мог бы требовать исполнения обязательства в натуре от своего контрагента, как это и предусмотрено законом (ст. 308.3 ГК РФ).
Полагаем, что из всех перечисленных вариантов разрешения сложившейся ситуации верным будет тот, который связан с введением института выкупа. Выкуп должен рассматриваться как способ защиты права преимущественной покупки. Истцом по делу о выкупе выступает субъект преимущественного права покупки, ответчиком - покупатель доли. Условия удовлетворения такие же, как и при переводе прав и обязанностей покупателя: помимо факта нарушения преимущественного права покупки (неизвещение, ненадлежащее извещение, нарушение сроков получения ответа) необходима воля на реальное приобретение, выраженная во внесении денежных средств. Решение суда не должно обязывать стороны заключить договор. Оно само должно его заменить. В судебном акте необходимо прямо указывать на взаимные права и обязанности сторон: ответчик понуждается передать долю на праве собственности истцу; истец понуждается выплатить определенную цену. Ориентиром в объеме передаваемого сторонами служит первоначальный договор, то есть покупатель (ответчик) фактически понуждается продать долю точно на тех же условиях, включая цену, что приобрел сам. В этом случае мы избегаем совершенно непонятной ситуации, которая имеет место при существующем способе защиты (переводе прав и обязанностей покупателя): продавец получает деньги от первоначального покупателя по договору, а потом еще и от субъекта преимущественного права покупки по решению суда. Конечно, первоначальный покупатель вправе вернуть их, но на этом пути его поджидает масса преград: от выбора надлежащего способа защиты до реального исполнения. Наконец, снимается самый главный вопрос - о возврате владения. Даже если исходить из предположения, что решение суда о выкупе порождает обязательственное правоотношение и не может быть обеспечено путем отобрания вещи, у субъекта права остается дополнительный иск о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Такой возможности у сособственника сейчас нет, как нет и обязательств между ним и покупателем.
Введение института выкупа способно разрешить еще одну немаловажную проблему, связанную с ограниченностью действия иска о переводе прав и обязанностей покупателя. Нами уже отмечалось, что перевод прав и обязанностей логичнее осуществлять до того момента, пока сделка сторонами не исполнена. Однако, как правило, субъект преимущественного права покупки узнает о нарушении преимущественного права после этого момента. Если на смену переводу прав и обязанностей придет выкуп, то для него исполненная сторонами сделка будет составлять самую благоприятную почву, поскольку именно в этот момент и появляется фигура нового собственника, у которого, собственно, и будет осуществляться выкуп.

Библиографический список

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Российская газета. N 140. 30 июня 2015 г.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. (в ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. N 109. 21 мая 2010 г.
3. Камышанский В.П. Право собственности как средство обеспечения потребностей в цивилистическом учении Н.А. Баринова // Власть Закона. 2015. N 1(21).
4. Гражданское право. В 2 ч. Ч. 1: Учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению "Юриспруденция" / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М., 2012. 450 с. Автор главы - В.П. Камышанский.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.