О праве собственности на земельные участки и его ограничениях. Статьи по предмету Земельное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ЕГО ОГРАНИЧЕНИЯХ

А.А. РЯБОВ, З.А. АХМЕТЬЯНОВА

Конституция Российской Федерации закрепляет многообразие форм собственности в отношении природных объектов. В соответствии с ч. 2 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной и муниципальной формах собственности.
При этом если отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, регулируются прежде всего земельным законодательством (п. 1 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ), то имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними являются объектом регулирования гражданского законодательства, правда, с оговоркой, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами. В этой части, по мнению В.В. Витрянского, ЗК РФ "необоснованно расширяет сферу своего действия за счет имущественных отношений, составляющих предмет гражданско-правового регулирования" <1>, что вызывает сомнения и с нашей точки зрения.
Земельные участки названы в числе недвижимых вещей в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Применительно же к оборотоспособности объектов гражданских прав оговаривается, что земля, равно как и другие природные ресурсы, может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
--------------------------------
<1> Витрянский В. Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2010. N 7. С. 4.

Непосредственно понятие земельного участка на сегодняшний день дается в ЗК РФ, где в п. 3 ст. 6 оговаривается, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Кроме того, в случаях и в порядке, которые установлены Федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки <2>, которые представляют собой сооружения, создаваемые на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
--------------------------------
<2> См.: Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 30 (ч. I). Ст. 4594; Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377.

Разработчики документов, направленных на совершенствование гражданского законодательства <3>, предлагают закрепить понятие земельного участка как объекта права собственности в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет.
--------------------------------
<3> См.: Концепция развития законодательства о вещном праве: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол от 18 марта 2009 г. N 3). URL: www.privlaw.ru; Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. URL: www.privlaw.ru; проекты изменений разделов I, II, III и VI Гражданского кодекса, опубликованные по решению Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 8 ноября 2010 г. URL: http://www.privlaw.ru; проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". URL: http://www.pravo.ru.

По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на поверхностный (почвенный) слой и водные объекты в границах этого участка, а также на находящиеся на этом участке растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ), в связи с чем собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения. При этом владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Правомочие владения предполагает обладание объектом, фактическое господство над ним. К примеру, Российская Федерация как собственник, осуществляя владение земельными участками, находящимися в федеральной собственности, вправе ограничить либо запретить доступ физических и юридических лиц на тот или иной природный объект или осуществление ими определенных видов деятельности.
Правомочие пользования заключается в хозяйственной и иной эксплуатации земельных участков, в извлечении из них полезных свойств. Осуществляя данное правомочие, собственник земельного участка должен соблюдать специальные правила, предусмотренные природоохранным законодательством и иными нормативными правовыми актами о природных объектах.
В соответствии с действующей с 1 октября 2013 г. редакцией нормы ст. 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи (в т.ч. земельного участка), по общему правилу, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. В этом состоит принципиальное отличие от ранее действовавшей нормы указанной статьи о том, что правом на плоды, продукцию, доходы обладает лицо, использующее имущество на законном основании (например, арендатор) <4>.
--------------------------------
<4> Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности // Юрист. 2013. N 23. С. 28.

Правомочие распоряжения предоставляет собственнику возможность определять юридическую судьбу земельного участка. При этом в отношении многих природных объектов, по сути, определяется его особый правовой статус, осуществляется категоризация объекта по основному целевому назначению, определяется непосредственное целевое назначение природного объекта при передаче его в собственность или в пользование тому или иному субъекту.
В силу особой значимости земельных участков, а также в связи с наличием публичного интереса в их грамотном, рациональном использовании, при определении содержания права собственности на земельные участки необходимо учитывать устанавливаемые законодателем ограничения. На сегодняшний день такого рода ограничения предусмотрены земельным, водным, лесным законодательством и некоторыми другими нормативными правовыми актами. По сути, имеет место сочетание частноправовых и публично-правовых методов правового регулирования, однако четкая концепция развития законодательства о природных объектах, к сожалению, пока не выработана.
В соответствии с положениями проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) право собственности на земельный участок должно быть ограничено его целевым назначением, а также предъявляемыми к собственнику экологическими и природоохранными требованиями. Кроме того, документ содержит правила об ограничениях права собственности на земельный участок и в пользу соседей - других собственников и прочих владельцев (так называемые соседские права) и в публичных интересах, что, соответственно, потребует изъятия норм о публичном сервитуте из ЗК РФ.
Если анализировать действующее законодательство в сфере защиты интересов соседей, то сегодня оно, по сути, сводится к норме о недопустимости злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ). Разработчики названного выше законопроекта предлагают конкретизировать соответствующие ограничения, устанавливаемые для собственников земельных участков в пользу их соседей.
Так, в соответствии со ст. 293 ГК РФ в редакции названного выше законопроекта собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав). В целях установления таких ограничений предлагается считать соседними земельными участками как соприкасающиеся, так и не соприкасающиеся друг с другом земельные участки, если последствия использования (эксплуатации) одного из участков оказывают влияние на использование другого участка.
Также предлагается оговорить, что собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая. В противном же случае собственник (владелец) соседнего земельного участка вправе требовать устранения препятствий в пользовании своим земельным участком.
Функцию ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах в настоящее время выполняет предусмотренный п. 2 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут, который устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков и с учетом результатов общественных слушаний.
В названном выше законопроекте речь идет лишь о частных сервитутах, ибо публичный сервитут, по сути своей, таковым не является. Это не что иное, как ограничение права собственности на земельный участок в публичных интересах. В законопроекте предлагается предусмотреть соответствующие основания и порядок таких ограничений.
Во-первых, речь может идти о реквизиции земельного участка (п. 1 ст. 295.1 ГК РФ в редакции законопроекта), которая возможна в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, когда земельный участок по решению уполномоченного государственного органа в интересах общества в целом может быть изъят у собственника в государственную собственность в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости такого участка.
Если после прекращения действия обстоятельств, в связи с которыми была осуществлена реквизиция, возврат земельного участка собственнику невозможен, то собственнику по его заявлению необходимо предоставить в собственность другой земельный участок с учетом разницы в стоимости реквизированного и предоставленного земельного участка при расчетах с собственником земельного участка.
Кроме реквизиции, в законопроекте говорится и о возможном временном занятии земельного участка при наличии обстоятельств, являющихся основаниями для реквизиции земельного участка (п. 2 ст. 295.1 ГК РФ в редакции законопроекта). Собственник в этом случае имеет право на возмещение причиненных таким временным занятием земельного участка убытков.
Во-вторых, в ст. 295.2 ГК РФ в редакции законопроекта говорится о том, что в публичных интересах могут быть ограничены принадлежащие собственнику правомочия владения и (или) пользования земельным участком с сохранением за ним возможности распоряжения. Такое ограничение устанавливается нормативным актом уполномоченного государственного органа и органа местного самоуправления в случае, когда публичные интересы не могут быть реализованы установлением вещного или обязательственного права в отношении земельного участка, и должно осуществляться способом, наименее обременительным для собственника земельного участка. Если же установленные ограничения являются излишне обременительными для собственника земельного участка, он вправе требовать выплаты ему справедливой компенсации. В случае, когда установление ограничений приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка вправе требовать его выкупа и возмещения причиненных убытков.
Поскольку собственник земельного участка сохраняет за собой правомочие распоряжения, он может произвести отчуждение земельного участка. В таких случаях переход права собственности на земельный участок к другому лицу не влияет на содержание ограничений права собственности на такой участок, установленных в публичных интересах.

Литература

1. Ахметьянова З.А. К вопросу об объектах права собственности // Юрист. 2013. N 23. С. 25 - 28.
2. Витрянский В. Правовое регулирование имущественных отношений в Земельном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2010. N 7. С. 3 - 12.
3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г. URL: www.privlaw.ru.
4. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол от 18 марта 2009 г. N 3). URL: www.privlaw.ru.
5. Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". URL: http://www.pravo.ru.
6. Проекты изменений разделов I, II, III и VI Гражданского кодекса, опубликованные по решению Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 8 ноября 2010 г. URL: http://www.privlaw.ru.
7. Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2011. N 30 (ч. I). Ст. 4594.
8. Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. N 26 (ч. I). Ст. 3377.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Земельное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.