Изменение правового статуса товариществ собственников жилья как объединения собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Статьи по предмету Жилищное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВОВОГО СТАТУСА ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК ОБЪЕДИНЕНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Д.П. ГОРДЕЕВ

Одним из важнейших концептуальных положений Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) является предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - МКД) главной роли в осуществлении управления таким домом, принятии всех связанных с этим решений и контроле за их реализацией. Почти за двенадцать лет, прошедших с момента принятия ЖК РФ, эта задача решена лишь частично - собственники помещений так и не стали главными действующими лицами в управлении принадлежащим им общим имуществом.
В настоящее время представляется актуальной задача создания законодательных условий для формирования в Российской Федерации "коллективного собственника" в каждом МКД независимо от реализуемого способа управления домом.
В связи с этим предлагаем рассмотреть следующие основные вопросы:
- почему это необходимо;
- какие проблемы прежде всего необходимо решить;
- как преобразовывать институт товариществ собственников жилья;
- какими атрибутами должны обладать сообщества собственников помещений в МКД.

Существующая ситуация и необходимость принятия мер, способствующих повышению активности собственников помещений в многоквартирных домах

В настоящее время в большинстве МКД на общих собраниях собственников помещений решения, касающиеся вопросов управления, или не принимаются, или принимаются очень редко. Зачастую собственники помещений не знают объем обязательств своей управляющей организации (перечень, периодичность и требуемое качество выполняемых услуг и работ, порядок отчета управляющей организации за выполнение своих обязательств), некоторые собственники даже не знают, какая именно организация управляет их домом.
Для предотвращения ситуации, в которой МКД был бы оставлен без управления, ЖК РФ предусматривались меры, обеспечивающие управление МКД без принятия решений собственниками помещений в них. Это, в частности, отбор управляющей организации на открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления (далее - ОМС), если собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали способ управления своим домом, и утверждение в этом случае ОМС размера платы за содержание жилого помещения.
Из-за низкой активности собственников помещений в МКД сроки окончания проведения ОМС открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления МКД в случае отсутствия выбора способа управления МКД собственниками помещений переносились с 1 марта 2006 года <1> на 1 января 2007 года <2>, а потом до 1 мая 2008 года <3>. Законодатель таким образом реагировал на ситуацию, когда собственники помещений в МКД не проводили к установленному сроку общие собрания по выбору способа управления МКД. А муниципалитеты, которые как собственники части помещений в МКД имели возможность инициировать общие собрания или оказывать помощь гражданам-собственникам в их проведении, все же предпочитали общим собраниям проведение конкурсов, насаждая аффилированные управляющие организации.
--------------------------------
<1> Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в первоначальной редакции.
<2> Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 26 декабря 2005 года N 184-ФЗ.
<3> Статья 18 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 251-ФЗ.

Во многих муниципальных образованиях собственники отстранены от процедуры установления платы за содержание и ремонт жилого помещения. Сегодня практика установления ОМС размера платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, "которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом", во многих муниципалитетах выходит за ограничение, согласно которому "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" устанавливается ОМС "по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке" <4>. Нередко муниципалитеты устанавливали такую плату огульно для всех МКД в муниципальном образовании. За многие годы патерналистской подмены муниципалитетами собственников помещений при принятии решений собственники большинства МКД привыкли к тому, что ОМС вместо них принимают решения о размере платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, о выборе, назначении и смене управляющей организации.
--------------------------------
<4> Пункт 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

Несмотря на возможность создать в МКД товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) в соответствии с Федеральным законом от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ), собственники помещений делали это неохотно. В 1994 - 1996 годах прирост ТСЖ в среднем составлял 200 товариществ в год; в 1997 - 2004 годах - по 1,1 тысячи в год <5>. На момент принятия ЖК РФ (29 декабря 2004 года) только около 4 процентов МКД управлялись ТСЖ, жилищно-строительными и жилищными кооперативами (далее - ЖСК), причем ЖСК, которые создавались еще в советское время, составляли из них около половины. После принятия ЖК РФ товарищества собственников жилья стали создаваться гораздо активнее, темпы роста их количества увеличились (в 2005 и 2006 годах количество ТСЖ увеличилось на 2,5 и 6,2 тысячи соответственно).
--------------------------------
<5> Согласно данным Госкомстата (1996 - 1999 года), Росстата (2004 - 2006 года) и Института экономики города (1993 - 1995 и 2000 - 2003 годы) к 1996 году были созданы 615 ТСЖ, к 1998 году - 3,3 тысячи, к 2002 году - 6,5 тысячи, к 2004 году - 9,7 тысячи, к 2005 году - 12,2 тысячи, а к 2006 году - 18,5 тысячи ТСЖ.

Способ управления домами ТСЖ выбирается собственниками помещений намного реже других способов, несмотря на несомненные преимущества, а именно:
- добровольно созданное собственниками помещений товарищество защищает интересы только собственников помещений;
- товарищество обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в МКД и отвечает перед ними за его надлежащее состояние;
- ни один другой способ управления МКД не позволяет собственникам помещений так эффективно контролировать использование взносов (платежей);
- товарищество защищает интересы собственников перед всеми исполнителями жилищных и коммунальных услуг и контролирует их качество.
Тогда почему в России создано так мало ТСЖ? Очевидно, потому что преимущества товариществ, созданных собственниками организаций, для большинства граждан менее важны, чем усилия, которые нужно затратить, чтобы взять на себя ответственность за все вопросы управления и содержания МКД. Собственники помещений большинства МКД к этому не готовы, не умеют договариваться между собой, не верят в положительный эффект совместной деятельности, являются индивидуалистами. В одних домах отсутствуют лидеры, желающие стать председателем правления ТСЖ, в других - распространены недоверие и подозрительность априори к любому, кто соглашается стать председателем правления ТСЖ. Несмотря на риторику представителей органов публичной власти, существует противодействие (по меньшей мере отсутствие помощи) повышению активности собственников помещений в МКД, и сохраняется локальный монополизм аффилированных управляющих и обслуживающих организаций, отсутствует или подавляется реальная конкуренция, поддерживается малочисленность на рынке высокопрофессиональных управляющих, которые могут быть наняты сообществами собственников. Собственники привыкли ждать помощи от публичной власти в устранении высокой степени износа большей части МКД и низкой энергоэффективности. Кроме того, существует достаточно много препятствий и сложностей при создании ТСЖ и их деятельности как юридического лица.
Достигнутое за 8 лет применения Закона о ТСЖ низкое значение доли домов, которыми собственники помещений решили управлять, создав такие товарищества, свидетельствует об отсутствии благоприятных законодательных условий для формирования объединений собственников помещений в МКД. В частности, в соответствии с существующим законодательством каждый собственник помещения в МКД хотя и участвует в общих расходах в соответствии с принадлежащей ему долей в общем имуществе, но делает это абсолютно автономно от других собственников. Собственники помещений в МКД отстранены от гражданско-правовой и административной ответственности за состояние МКД и принимаемые или не принимаемые ими решения по вопросам управления МКД, у собственников помещений отсутствует правовая возможность влиять на соседей-собственников, которые не выполняют свои обязательства. В части 4 статьи 32 Закона о ТСЖ законодатель предпринял попытку установить единую общность собственников помещений в МКД ("после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение"), но только как опцию при выборе такого способа управления МКД, не решив универсально эту правовую задачу для всех вариантов управления МКД.
Необходимо констатировать, что усилия государства по наведению порядка в сфере управления МКД (в частности, создание системы государственного жилищного надзора, внедрение лицензирования деятельности управляющих организаций) были и остаются малоэффективными. Государство способно лишь временно сгладить отдельные проблемы управления в ограниченном числе МКД, но не может устранить причины нарушений и обеспечить высокий уровень качества во всех МКД. Без участия собственников помещений эту проблему не решить. Причем один-два активных собственника в доме, конечно, могут оказывать позитивное воздействие на управляющую организацию, но, во-первых, такие собственники есть не в каждом доме, а во-вторых, их энтузиазм, силы и время нередко иссякают по прошествии определенного времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Без поддержки соседей-сособственников действия активистов малопродуктивны, поэтому задача создания законодательных условий для формирования сообщества собственников помещений в МКД для совместных действий по управлению своим домом более чем актуальна.
Представляется, что "наступать на грабли" и пытаться нормативно стимулировать создание ТСЖ как юридических лиц непродуктивно. Необходимо создать правовые условия для формирования в каждом МКД в стране "коллективного собственника", установить процедуры и инструменты, позволяющие собственникам делать рациональный заказ необходимых жилищных и коммунальных услуг, оплачивать реально выполненный пакет заказанных и непредвиденных услуг и работ, повысить ответственность собственников по совместным обязательствам, создать системы контроля качества и отчетности контрагентов.

Эволюция регулирования института ТСЖ в российском законодательстве

История создания законодательных условий для создания объединений собственников помещений в МКД начинается еще до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Первоначально в Указе Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 года N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" устанавливалось, что кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества, в границах которого каждому из них принадлежат "в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение". При этом "домовладельцы в кондоминиуме составляют товарищество домовладельцев". Несмотря на то что участие в товариществе возникает в силу наличия статуса собственника помещения в ТСЖ, домовладельцы назывались членами товарищества. Товарищество создавалось как некоммерческая организация. Временное положение предусматривало необходимость принятия устава товарищества, который должен отвечать требованиям типового устава товарищества домовладельцев и подписываться "не менее чем двумя домовладельцами". Согласно Указу товарищество обеспечивает согласие домовладельцев о порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Многие положения названного Указа легли в основу Закона о ТСЖ.
В первой части ГК РФ (задолго до принятия ЖК РФ) <6> были установлены обязанность собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210), обладание собственником квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также долей в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289), состав, признаки и правовой режим общего имущества в многоквартирном доме (ст. 290), возможность образования собственниками квартир товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения эксплуатации МКД, пользования квартирами и их общим имуществом и отнесение ТСЖ к некоммерческим организациям, создаваемым и действующим в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья. В то время собственники нежилых помещений не могли участвовать в создании ТСЖ. То есть о едином статусе собственников помещений в МКД говорить было нельзя. Но основы объединения собственников помещений в многоквартирном доме были заложены.
--------------------------------
<6> ГК РФ вступил в силу с 1 января 1995 года, а ЖК РФ - с 1 марта 2005 года.

В дальнейшем регулирование создания ТСЖ осуществлялось Законом о ТСЖ, принятым на смену Указа Президента Российской Федерации N 2275. Нужно отметить, что, несмотря на название, Закон о ТСЖ регулировал не только вопросы создания и деятельности ТСЖ, а практически все отношения по управлению МКД. Согласно Закону о ТСЖ концепция таких товариществ заключалась в следующем:
- ТСЖ - юридическое лицо, некоммерческая организация, самостоятельная организационно-правовая форма, предусмотренная статьей 291 ГК РФ и Законом о ТСЖ;
- ТСЖ управляет МКД в случае выбора такого способа управления и создания товарищества. Если домовладельцы (собственники помещений в МКД) не выбрали способ управления МКД, то товарищество не создается;
- обязательность членства в ТСЖ домовладельцев (собственников помещений в МКД) в случае выбора такого способа управления и создания товарищества (это принципиальное положение действовало два года);
- высшим органом управления товарищества является общее собрание членов ТСЖ, которое по составу участников первоначально практически совпадало с общим собранием домовладельцев. При этом решение по некоторым вопросам (в частности, выбор способа управления кондоминиумом, принятие устава товарищества в случае выбора способа управления МКД, передача в пользование объектов общего имущества) было отнесено к компетенции общего собрания домовладельцев;
- правление ТСЖ руководит текущей деятельностью товарищества и подотчетно общему собранию его членов;
- возможно создание ТСЖ домовладельцами в одном МКД, в части МКД (при определенных условиях) и в нескольких МКД (при определенных условиях).
Эта концепция была существенно изменена Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" (далее - Постановление N 10-П), который признал не соответствующим Конституции Российской Федерации принудительное членство в ТСЖ, несмотря на решение большинства собственников помещений объединиться в товарищество. В результате принципиальное положение Закона о ТСЖ об обязательном членстве в ТСЖ прекратило действовать, несмотря на то что законодатель не вносил изменения в этот Закон.
Одновременно со вступлением в силу ЖК РФ утратили силу положения Закона о ТСЖ, исчезло понятие "кондоминиум", вместо которого стало использоваться понятие "общее имущество в многоквартирном доме". Сохраняя преемственность базовых положений Закона о ТСЖ, новый раздел VI ЖК РФ развил эти положения с учетом практики применения Закона о ТСЖ.
В первоначальной редакции ЖК РФ концепция института товариществ собственников жилья состояла в следующем:
- ТСЖ - юридическое лицо, некоммерческая организация, самостоятельная организационно-правовая форма, предусмотренная статьей 291 ГК РФ и Законом о ТСЖ;
- ТСЖ управляет МКД в случае выбора такого способа управления и создания товарищества. Если собственники помещений в МКД не выбирали способ управления МКД, то товарищество не создается;
- добровольность членства собственников помещений в ТСЖ в случае выбора такого способа управления и создания товарищества, свободное приобретение и прекращение членства в ТСЖ на основании одностороннего заявления (этот подход учитывал правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении N 10-П, но не учитывал международный опыт, что породило возникновение ряда других проблем);
- членам ТСЖ должно принадлежать более 50 процентов голосов (долей в общем имуществе);
- высшим органом управления товариществом является общее собрание членов ТСЖ, которое по составу участников не совпадает с общим собранием домовладельцев. Решение по части вопросов управления МКД отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД;
- правление ТСЖ руководит текущей его деятельностью и подотчетно общему собранию членов ТСЖ;
- возможно создание ТСЖ собственниками помещений в одном МКД, в МКД-новостройке <7> и в нескольких МКД (при определенных условиях).
--------------------------------
<7> Федеральным законом от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 139 ЖК РФ признана утратившей силу с 17 июня 2011 года.

За время, прошедшее с момента принятия ЖК РФ, концепция ТСЖ несколько изменилась в связи с существенными изменениями российского гражданского законодательства в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации от 7 октября 2009 года <8>.
--------------------------------
<8> Концепция подготовлена на основании Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации".

Очередным этапом реформирования гражданского законодательства было изменение положений ГК РФ о юридических лицах (Федеральный закон от 5 мая 2014 года N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"; далее - Закон N 99-ФЗ). Изменения были направлены на упрощение и унификацию правового статуса юридических лиц, повышение роли ГК РФ в регулировании отношений по созданию, реорганизации и ликвидации юридических лиц, усиление имущественной ответственности их органов, защиту прав участников любых корпораций, а не только хозяйственных обществ. В частности, поправками было установлено, что к товариществам собственников недвижимости (далее - ТСН) относятся в том числе товарищества собственников жилья (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ). При этом в соответствии с положениями Закона N 99-ФЗ нормы ГК РФ получили приоритет над специальными нормами ЖК РФ. Потребовалось принятие дополнительных изменений <9>, чтобы восстановить подход, в соответствии с которым отношения по созданию и деятельности ТСЖ регулируются гражданско-правовыми нормами жилищного законодательства. Согласно действующим в настоящее время редакциям ГК РФ и ЖК РФ основные положения концепции института ТСЖ сводятся к следующему:
--------------------------------
<9> Статья 7 Федерального закона от 31 января 2016 года N 7-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

- ТСЖ - в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ юридическое лицо, корпоративная некоммерческая организация, вид организационно-правовой формы - ТСН <10>;
--------------------------------
<10> В работе [13] В.Н. Литовкин пишет, что "системные изменения ГК РФ, в силу которых ТСЖ было включено в товарищество собственников недвижимости (ТСН), восстановили прежнее положение (1996 г.), когда нормы Закона о ТСЖ подлежали применению к деятельности жилищно-бытовых кооперативов, где полностью выплачены паенакопления, которые на тот период оценивались законом как некоммерческие организации того же типа, что и ТСЖ, что соответствовало общей структуре собственности этих организаций. Теперь определена граница регулирования: ТСЖ - предмет регулирования жилищного законодательства, другие товарищества недвижимости - гражданского законодательства. При этом ТСН не ограничено пообъектно и могут быть товариществами собственников нежилых помещений - канцелярских, торговых, учебных, складских и т.п." (цитируется по первоисточнику).

- добровольность членства собственников помещений в ТСЖ в случае выбора такого способа управления и создания товарищества, свободное приобретение и прекращение членства в ТСЖ на основании одностороннего заявления;
- ТСЖ управляет МКД параллельно с общим собранием собственников помещений в МКД;
- правление ТСЖ руководит текущей его деятельностью и подотчетно общему собранию его членов;
- возможны ТСЖ на один дом или на несколько МКД (при определенных условиях).
Таким образом, "коллективный собственник" помещений в МКД в виде ТСЖ предусматривался законодательством Российской Федерации только как опция. При способах управления МКД управляющей организацией и непосредственно собственниками помещений в таком доме о "коллективном собственнике" помещений в МКД говорить нельзя. Более подробно об этом будет сказано далее.

Законодательное содействие управлению МКД собственниками помещений после принятия ЖК РФ

Законодательная попытка способствовать созданию ТСЖ была предпринята Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ), в котором в качестве одного из условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд ЖКХ) требовалось принятие в регионах и муниципалитетах нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ, а также наличие ТСЖ не менее чем в 5 процентах МКД, расположенных на территории муниципальных образований, претендующих на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда ЖКХ, увеличение доли домов, в которых созданы ТСЖ, до 1 января 2010 года не менее чем до 10 процентов, а до 1 января 2011 года - не менее чем до 20 процентов (п. 3 ч. 1 ст. 14 Закона N 185-ФЗ в первоначальной редакции).
На практике в погоне за выполнением этих показателей любой ценой представители органов государственной власти и ОМС вынуждали собственников помещений в МКД соглашаться ставить свои подписи в протоколах общих собраний о создании ТСЖ, инициировали создание ТСЖ, объединяющих десятки и даже сотни МКД. Многие товарищества, созданные в период действия такого условия Закона N 185-ФЗ, управляли домами номинально - члены и председатель правления таких ТСЖ не выполняли свои обязанности, годовые сметы доходов и расходов на собраниях членов ТСЖ не принимались, членские взносы на банковский счет товарищества не вносились. Такие товарищества получили точно отражающее их суть название - "ТСЖ с нулевыми балансами". Эти фиктивные ТСЖ существуют только на бумаге, как "мертвые души", никакой пользы не приносят, поэтому собственникам не нужны.
Ввиду явного невыполнения первоначально продекларированных условий с 2011 года 20-процентный порог из Закона N 185-ФЗ был исключен <11>, а с 30 июня 2014 года все условия о необходимом количестве ТСЖ в регионах и муниципалитетах, получающих финансовую поддержку от Фонда ЖКХ, утратили силу <12>.
--------------------------------
<11> Пункт 3 части 1 статьи 14 Закона N 185-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 декабря 2010 года N 441-ФЗ.
<12> Пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 28 июня 2014 года N 200-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

По статистическим данным за 2015 год, в Российской Федерации ТСЖ, жилищно-строительные и жилищные кооперативы управляют 113 164 многоквартирными домами <13> (10,82 процента от всех МКД). При этом ТСЖ управляют 54 349 МКД. То есть за десять лет со дня вступления в действие ЖК РФ количество МКД, которыми управляют ТСЖ, увеличилось чуть больше, чем в 2 раза. В большинстве случаев это обусловлено административными стараниями формально выполнить условия получения регионами и муниципалитетами финансовой поддержки в соответствии с положениями Закона N 185-ФЗ при безразличии к качественному изменению мотивации собственников помещений в МКД объединяться для совместного управления своими домами. В настоящее время почти в 90 процентах МКД отсутствуют ТСЖ и ЖСК.
--------------------------------
<13> Форма федеральной статистической отчетности "Сведения о структурных преобразованиях и организационных мероприятиях в сфере жилищно-коммунального хозяйства (Форма N 22-ЖКХ (реформа) (полугодовая))".

Таким образом, попытка законодательного, по сути административного, содействия созданию ТСЖ, предпринятая в Законе N 185-ФЗ, не привела к существенному увеличению количества ТСЖ в общем количестве МКД и качественному изменению взаимоотношений собственников по общим вопросам. Это является следствием искажения метода экономической мотивации к созданию ТСЖ (не согласитесь создать ТСЖ - ваш дом не будет включен в региональную программу капитального ремонта и не получит бюджетной поддержки) и демонстрацией пренебрежения региональных и местных администраций к волеизъявлению граждан (люди знали о том, что нужно принимать осознанные решения о создании ТСЖ на общих собраниях, но видели, что протоколы таких собраний фальсифицировались управляющими организациями по указанию органов публичной власти).
Из этого можно сделать вывод о том, что для сплочения собственников помещений в МКД, повышения их активности в сфере управления такими домами, создания "коллективного собственника" необходимо использовать другие решения.

Проблемы действующей концепции управления МКД и института ТСЖ

Первой проблемой является непостоянство состава членов ТСЖ. После принятия Конституционным Судом Российской Федерации Постановления N 10-П законодатель в ЖК РФ закрепил добровольность членства собственников помещений в ТСЖ. Такое членство возникает на основании заявления собственника помещения, которое не нуждается в утверждении и согласовании. Это единоличное решение собственника помещения. Но наряду с положительными сторонами такого решения есть и отрицательные. Так, любой собственник помещения, не являющийся членом ТСЖ, имеет легальное право до проведения общего собрания членов ТСЖ написать заявление о вступлении в товарищество и, став членом ТСЖ, может участвовать в таком собрании, принятии решений, а после общего собрания - написать заявление о выходе из членов ТСЖ. Хотя на практике такие ситуации бывают редко, необходимо признать нормативный дефект, создающий предпосылки для непостоянства состава членов ТСЖ.
Согласно части 2 статьи 141 ЖК РФ "общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме". Иначе говоря, если после выхода из состава членов ТСЖ очередного собственника помещения оставшимся членам ТСЖ будет принадлежать менее половины голосов от общего числа голосов собственников помещений в ТСЖ, то у общего собрания собственников помещений в МКД возникает обязанность принять решение о ликвидации товарищества. Законодательная конструкция, при которой ставится под сомнение волеизъявление большого количества собственников помещений (обладающих, например, 49 процентами голосов) от решения одного собственника помещения (который обладает, например, 1,5 процента голосов), нерациональна, однако именно так сегодня осуществляется законодательное регулирование в этой части деятельности ТСЖ. Введение какого-либо запрета или ограничения в отношении написания заявлений о членстве в ТСЖ - тупиковый путь.
Таким образом, "плавающий" состав членов ТСЖ, зависимость существования ТСЖ как организации, созданной собственниками помещений в МКД, от волеизъявления одного или нескольких собственников лишает ТСЖ стабильности существования и деятельности, значительно снижает возможность такой организации участвовать в гражданско-правовых отношениях. Это влечет необходимость принятия мер, направленных на исправление указанной проблемы.
Вторая проблема, как следствие добровольности членства в ТСЖ, состоит в том, что собственники имеют различные права принимать решения по управлению домом и пользованию общим имуществом. В зависимости от членства в ТСЖ часть собственников помещений в МКД хотя и добровольно, но лишена возможности участвовать в управлении МКД. Одни собственники помещений не вступают в ТСЖ "по инерции", не испытывая острой потребности объединяться с соседями, проявлять активность, другие, понимая законодательную добровольность членства в ТСЖ, сознательно не хотят быть членами товарищества, поскольку, например, имеют предубеждение к этому способу управления МКД, недоверие к членам правления ТСЖ или желают сократить свои затраты на управление, содержание и ремонт общего имущества в МКД.
Рассмотрим проявление отличий в правовом статусе собственников помещений в МКД, являющихся и не являющихся членами ТСЖ, на примере выполнения обязанности нести бремя содержания общего имущества в МКД. Как известно, собственники помещений в таком доме в зависимости от членства в ТСЖ имеют различные основания несения расходов на содержание общего имущества дома:
- члены ТСЖ обязаны вносить членские взносы;
- собственники, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны вносить плату по возмездному договору с ТСЖ. Причем определенная часть таких собственников нередко сознательно игнорирует заключение таких договоров, выражает нежелание нести расходы на вознаграждение членам и председателю правления ТСЖ и другие управленческие статьи принятой товариществом сметы доходов и расходов на год.
Несмотря на то что существуют положения ГК РФ и ЖК РФ о несении собственниками помещений в МКД бремени содержания общего имущества в МКД <14> и о том, что "доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника" <15>, возникновение обязательств на основании отношений членства и на основании возмездного гражданско-правового договора порождает неравенство при защите прав собственников. Так, собственник, не являющийся членом ТСЖ, может предъявлять требования ТСЖ на основании законодательства о защите прав потребителей. Это стимулирует не вступать в члены ТСЖ, что порождает неравенство правового статуса собственников помещений в одном МКД. Представляется, что такое неравенство необходимо устранить.
--------------------------------
<14> См.: статьи 210, 289 и 290 ГК РФ; часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 39 ЖК РФ.
<15> Часть 2 статьи 39 ЖК РФ.

На практике многие собственники помещений в ТСЖ не хотят вступать в члены ТСЖ, чтобы, например, не нести "дополнительные" расходы на управленческие затраты, такие как вознаграждение членам правления и председателю ТСЖ, расходы на проведение годового аудита, формирование резервного фонда ТСЖ, формально обосновывая это тем, что такие расходы должны нести только члены ТСЖ. На самом деле созданная в соответствии с нормами ЖК РФ организация обязана осуществлять совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме. Для этого предназначены и все без исключения средства на управленческие расходы. Но надуманное нормативное разделение собственников помещений в многоквартирном доме на являющихся и не являющихся членами ТСЖ мешает собственникам помещений в МКД нести общие расходы по общим правилам. Это обусловливает ситуацию, когда объединение собственников помещений в МКД становится для части собственников помещений не партнером в решении совместных вопросов, связанных с управлением общим имуществом в МКД, а контрагентом. В свою очередь, это оказывает серьезное влияние на тональность взаимодействия собственников и товарищества, порождает ожидание того, что активная часть собственников, объединившихся в ТСЖ, обеспечит комфортное проживание в доме и надлежащее состояние общего имущества для всех, в том числе пассивных, собственников. Такое предначертанное нормами федерального закона размежевание собственников помещений в МКД препятствует сплочению коллектива собственников для решения общих проблем по договору управления МКД. Указанные недостатки жилищного законодательства нуждаются в исправлении.
Помимо этого, в настоящее время из-за неоднородного статуса собственников помещений в МКД возникает наложение компетенций двух общих собраний - собственников помещений и членов ТСЖ. Оба собрания являются органами управления МКД: общее собрание членов ТСЖ осуществляет текущее управление МКД как высший орган управления товариществом, а общее собрание собственников помещений в МКД номинально (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ). Их различная компетенция установлена статьями 44 и 145 ЖК РФ. часть полномочий принадлежит общему собранию членов ТСЖ. Однако только общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение об открытии специального счета, о размере взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
Поскольку в большинстве случаев в общих собраниях собственников помещений и членов ТСЖ принимают участие одни и те же собственники помещений в МКД, такое надуманное разделение компетенции и нагромождение двух общих собраний как двух органов управления домом представляется нелогичным и должно быть устранено.
Третий недостаток - слабая проработанность конструкции института ТСЖ - проявляется в системной ненадежности ТСЖ как хозяйственного партнера. Эта ненадежность имеет не субъективные свойства, связанные с личностями членов и председателя правления ТСЖ, а с объективными особенностями законодательного регулирования деятельности ТСЖ. Мы уже упоминали в качестве недостатка добровольность членства собственников помещений в ТСЖ, что позволяет легально ликвидировать товарищество посредством написания заявлений о выходе из числа его членов.
Согласно частям 1 и 3 статьи 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает и прекращается у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ или о выходе из его членов. А при сокращении количества голосов, принадлежащих членам ТСЖ, ниже установленного уровня общее собрание собственников помещений в МКД обязано принять решение о ликвидации товарищества (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ). Таким образом, ТСЖ имеет заложенную в законодательстве возможность до полного выполнения товариществом своих обязательств перед контрагентами быть легально ликвидированным.
Кроме этого, в части 6 статьи 135 ЖК РФ установлено, что "товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества" (выделено мной. - Д.Г.).
Возможность ликвидации ТСЖ, которое не возвратило полностью кредит на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, и отсутствие ответственности членов ТСЖ по обязательствам товарищества привели к отсутствию на практике случаев кредитования капитального ремонта. Другое обеспечение возврата кредитов у ТСЖ отсутствует. Как правило, в ТСЖ нет собственного ликвидного имущества, а если есть, то это чаще всего мебель и оргтехника. Из-за этого товарищества не могут получать кредиты на капитальный ремонт общего имущества в МКД. Это подтверждается повсеместным отсутствием такой практики. Причина - дефектное регулирование нормами ГК РФ и ЖК РФ деятельности ТСЖ. Для того чтобы сделать ТСЖ надежным участником гражданско-правовых отношений, необходимо устранить неустойчивость субъектного состава объединения собственников помещений в МКД и изменить подход к имущественной ответственности участника такого объединения (каждого собственника помещения в МКД, а не только члена ТСЖ в сегодняшнем понимании) за выполнение обязательств по несению общих расходов.
Из-за того что в настоящее время создание ТСЖ как юридического лица является одним из способов управления МКД, сообщество собственников помещений в МКД при отсутствии ТСЖ как юридического лица не имеет возможности консолидированным образом оплачивать общие расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД. Собственники помещений в МКД, не имея "общего кошелька", не могут контролировать расходование своих средств, не заинтересованы вкладывать средства в общее имущество, поскольку не уверены в их целевом и эффективном использовании. Это проявляется, например, в том, что собственники помещений в МКД, в котором отсутствует ТСЖ, не могут совместно оплачивать услуги специалиста, нанимаемого для контроля качества выполнения управляющей организацией своих обязательств по договору управления МКД. Делать это при помощи той же управляющей организации нерационально, так как управляющая организация должна иметь для этого правовое основание. При этом у управляющей организации и у нанимаемого собственниками помещений в МКД специалиста существует конфликт интересов (один контролирует другого). При этом нанимаемый собственниками специалист не должен быть зависимым от управляющей организации. Такой специалист нанимается в интересах сообщества собственников помещений в МКД.
Другой пример. Недавнее изменение, внесенное в статью 161.1 ЖК РФ, позволившее общему собранию собственников помещений в МКД принять решение о выплате вознаграждения членам и председателю совета МКД (см. ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ), сегодня в большинстве случаев может быть реализовано с использованием банковского счета агента или комиссионера. Агент или комиссионер также должен быть выбран на общем собрании собственников помещений, на котором, помимо этого, должны быть утверждены и условия договора с ним. Специального регулирования в жилищном законодательстве на этот счет нет (в частности, является ли решение общего собрания по этому вопросу правомерным и обязательным для собственников, которые не участвовали в собрании или голосовали "против"). В случае если агентом или комиссионером, через которого осуществляется сбор средств для выплаты вознаграждения и производится выплата, является управляющая организация, то члены и председатель совета МКД становятся в определенной степени зависимыми от управляющей организации.
При наличии в жилищном законодательстве положений об общем счете дома, на который собственники могли бы перечислять общие платежи за жилищные и коммунальные услуги и с которого могли бы оплачивать общие расходы при любом способе управления МКД, в рассмотренных нами случаях можно было бы осуществлять такие платежи, не испытывая потребности в привлечении управляющей организации как лица, которого привлекаемый специалист или совет МКД должны контролировать. Пожалуй, важнее иметь общий счет дома для того, чтобы с него совместно осуществлять оплату услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме после их проверки и составления соответствующего акта. Сегодня законодательством предусмотрено разрозненное внесение платы за жилое помещение отдельными собственниками помещений в МКД. При этом большинство таких собственников не имеют каких-либо сведений, выполнены ли все оплачиваемые услуги и работы, с каким качеством они выполнены, в положенный срок или с просрочкой и т.п. Общий счет дома необходим и для оплаты общих расходов на коммунальные услуги. При наличии общего счета дома у собственников помещений в МКД появилась бы мотивация для более четкого взаимодействия с управляющей, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и для добросовестного выполнения своих платежных обязательств. В конечном итоге такой счет является необходимым элементом единства сообщества собственников помещений в МКД и его правового статуса. Предложения по правовому регулированию такого счета изложены далее.
В соответствии с существующим законодательством ТСЖ как юридическое лицо не адекватно коллективу собственников помещений в МКД. В настоящее время идея коллективного собственника общего имущества в МКД не нашла адекватного отражения ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве Российской Федерации. И при таком способе управления МКД, как ТСЖ, и при других способах управления МКД собственники помещений не несут ответственность за состояние общего имущества в МКД. Эта ответственность переложена или на управляющие организации, или на ТСЖ, за результаты деятельности которых собственники помещений не отвечают. Несмотря на то что общее имущество в МКД находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, у собственников помещений в таком доме не возникают совместные обязательства в отношении общего имущества - каждый собственник помещения отвечает только за себя, и эта ответственность ограничена только внесением платы за содержание жилого помещения. Это результат неоправданно узкого законодательного определения правового статуса ТСЖ. Из-за этого коллектив собственников не имеет:
1) возможности формировать общие денежные средства для оплаты общих расходов на содержание общего имущества в МКД;
2) механизмов защиты общих интересов и воздействия на недобросовестных собственников (требовать полной и правомерной оплаты общих расходов и применения определенных мер воздействия к должникам-соседям) и на недобросовестных управляющих (возможность неоплаты при неоказании услуг, невыполнении работ);
3) возможности созыва общих собраний и принятия собственниками помещений в МКД общих решений из-за неоправданно сложного регулирования и высоких , интеллектуальных и материальных затрат.
Представляется, что рассмотренные проблемы являются следствием отсутствия института коллективного собственника. Это препятствует взаимодействию собственников с целью улучшения состояния многоквартирных домов, подавляет инициативу собственников помещений в МКД. В конечном итоге культивирование такого разобщения собственников помещений в МКД на руку недобросовестным управляющим организациям и отдельным недобросовестным председателям правлений ТСЖ. В результате ТСЖ воспринимается как некоммерческая управляющая организация, членами которой является часть собственников помещений в МКД, а такое товарищество должно быть "юридической оболочкой" коллектива, объединяющей всех собственников помещений в МКД (в случае принятия собственниками решения о создании юридического лица). Сообщество собственников помещений в МКД должно существовать не как организация, основанная на членстве (каковым ТСЖ является сегодня). В связи с этим возникает острая необходимость изменения существующего правового статуса института ТСЖ (объединение, ассоциация, сообщество, товарищество - в более широком смысле, не путать с ТСЖ как юридическим лицом) всех без исключения собственников помещений в МКД. Подходы к решению этой задачи излагаются далее.

Международный опыт

Согласно исследованиям Фонда "Институт экономики города" в западных странах участие в управлении МКД, в котором индивидуально-определенные помещения принадлежат отдельным собственникам, а общие части находятся в общей собственности, воспринимается собственниками квартир как преимущество, а не как бремя. Отношения между домовладельцами по поводу управления общим имуществом реализуются в рамках ассоциации (товарищества) собственников жилья, которая в обязательном порядке создается и регистрируется для управления кондоминиумом, и каждый собственник квартиры или нежилого помещения автоматически становится членом ассоциации. Создание объединения собственников жилья в многоквартирном жилом доме является обязательным по законодательству Норвегии, Дании, Германии, Нидерландов, Швейцарии, Польши, Венгрии и Чехии (см. [1, с. 5 - 6]). Обязательное членство в объединениях собственников достаточно часто предусматривается законодательством иностранных государств. Это обусловлено объективными особенностями общего владения жилой недвижимостью в многоквартирных домах. Рассмотрим зарубежный опыт на примерах.

Германия

Взаимоотношения собственников помещений в многоквартирном доме регулируются нормами Гражданского кодекса Германии о сообществе и Законом Германии "О праве собственности на жилье" (см. [2, с. 175, 209]) в разделе 2 "Сообщество домовладельцев". Это, в частности, объединение собственников жилья .
Лариса Шреккенбах в статье о системе управления жилой недвижимостью в Германии [3] разъясняет, что законом этой страны предусматриваются две альтернативы создания объединения собственников жилья:
1) договор между совладельцами;
2) раздел общей собственности единоличным собственником.
В первом случае все совладельцы здания договариваются между собой об образовании объединения таким образом, чтобы каждому совладельцу была предоставлена собственность в виде определенной квартиры. Важнейшими документами для деятельности объединения собственников жилья являются Декларация о разделе общей собственности , Устав объединения собственников (Ordnung) и Правила внутреннего распорядка (Hausordnung). Во втором случае "единоличный собственник жилого многоквартирного здания (например, строительная фирма) самостоятельно составляет Декларацию о разделе общей собственности и разрабатывает Устав объединения, нотариально их заверяет и регистрирует в поземельной книге" [3].
В отношении такой распространенной в Германии формы жилой собственности, как совместное домовладение, Л. Шреккенбах указывает, что "собственники всех квартир кондоминиума образуют объединение собственников жилья (в России - ТСЖ (товарищества собственников жилья); в Украине - ОСМД (объединения собственников многоквартирного дома). Немецкое законодательство устанавливает, что членство в объединении собственников жилья наступает автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме. Собственник не имеет права отказаться от вступления в объединение собственников жилья и становится автоматически совладельцем как личной, так и совместной собственности" [3].
При этом согласно Закону Германии "О праве собственности на жилье" никто из домовладельцев не вправе требовать ликвидации сообщества. Соглашение домовладельцев может предусматривать иное лишь в том случае, когда здание полностью или частично разрушается и обязательства к его восстановлению не существует [2, абзац 1 параграфа 11]. Управление общей собственностью осуществляется домовладельцами и управляющим, а также правлением, если оно создается [2, абзац 1 параграфа 20].

Франция

Согласно Закону Франции от 10 июля 1965 года N 65-557 "Об установлении статуса кондоминиума" (см. [4, 5]), которым урегулированы правовой статус общей собственности в многоквартирном доме, порядок взаимодействия совладельцев МКД, собственники жилья объединяются в союз (синдикат), который имеет статус юридического лица. Синдикат действует на основании Регламента общей собственности. Согласно нормам Закона Франции все совладельцы МКД являются участниками указанного синдиката.

Финляндия

В Финляндии, помимо иных способов управления многоквартирным домом, Законом от 22 декабря 2009 года N 1599/2009 "О жилищных акционерных обществах" предусмотрена возможность создания таких юридических лиц, как жилищные акционерные общества. Жилищное акционерное общество создается на основе объединения собственников одного или нескольких жилых зданий с целью управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Членство в жилищных акционерных обществах является обязательным в силу закона [7].

Венгрия

Законодательством ряда стран Восточной Европы, например Венгрии и Чехии, создание объединения собственников помещений в МКД предусмотрено фактически в качестве условия приватизации. Приватизация жилья в Венгрии началась в 1989 году. Особенностью венгерской модели было то, что перед приватизацией первой квартиры в доме нужно было в обязательном порядке создать товарищество собственников жилья. Всего в Венгрии около 35 тысяч домовладельческих товариществ, деятельность которых регулируется Законом "О товариществах собственников жилья", вступившим в силу с 1 января 2004 года. Все они созданы на базе отдельных домов-кондоминиумов. По закону этой страны собственники помещений в каждом МКД (в том числе в которых часть квартир не приватизирована) составляют домовладельческое товарищество. Наряду с собственниками жилых помещений членами товарищества являются и собственники нежилых помещений. Членом товарищества также является муниципалитет, если в доме есть неприватизированные (муниципальные) квартиры. Такое товарищество самостоятельно выбирает того, кто будет управлять домом, - представителя собственников, правление, управляющего-предпринимателя или управляющую организацию.
Необходимо отметить принятое в Венгрии законодательное решение, способствовавшее созданию условий для развития ТСЖ, - установление права товарищества зарегистрировать залог на квартиру собственника, имеющего долг по оплате общих расходов на содержание и ремонт МКД более чем за 6 месяцев, с последующей ее продажей по решению суда для погашения задолженности. Такая мера способствует защите интересов добросовестных собственников и созданию стабильной финансовой основы деятельности товарищества. Такое же право имеют товарищества собственников квартир в Эстонии и Словакии.

Словакия

В Словакии право выбрать способ управления общим имуществом в МКД предоставлено нанимателю государственной (или муниципальной) квартиры, который первым в своем МКД решил ее приватизировать. Он мог создать ТСЖ (вместе с бывшим собственником МКД) или заключить договор управления с государственной или частной управляющей организацией. Наниматели квартир, которые приватизируют квартиры позднее, должны были присоединиться к выбранному способу управления.
Как известно, модель кондоминиума (дуалистическая система) широко используется в мире и имеет в своей основе частную и публичную собственность на квартиры и общую собственность на общее имущество в МКД, а также на земельный участок, на котором этот дом расположен. Именно такая система собственности в МКД действует в России. По словам Марти Луянена, "во многих странах этот подход подразумевает обязательное членство в ассоциации собственников, которая занимается вопросами совместного управления общим имуществом в доме и земельным участком" [9, с. 69]. Для России использование конструкции обязательного членства в объединении собственников помещений в многоквартирном доме с учетом принятого непосредственно по этому вопросу Постановления N 10-П [10] осложнено. Но международный опыт заслуживает внимания и поиска альтернативного решения. Такое решение будет предложено далее.

Основные подходы к преобразованию института ТСЖ

Решение задачи по формированию ответственных и активных собственников помещений в МКД целесообразно посредством формирования института товарищества (объединения, сообщества, ассоциации) собственников помещений по управлению общим имуществом в МКД, в котором все собственники помещений в таком доме имеют одинаковый правовой статус без разделения на членов и "нечленов" товарищества. Это возможно при существенном изменении существующих концептуальных подходов к институту ТСЖ. Главным подходом к преобразованию института ТСЖ, по нашему мнению, является переход от конструкции объединения части собственников помещений в МКД на основе членства к объединению собственников помещений в МКД без членства (с образованием или без образования юридического лица).

Подходы к устранению неоднородности правового статуса собственников помещений в МКД, в которых созданы ТСЖ

В настоящее время ТСЖ - это некоммерческая организация, являющаяся видом организационно-правовой формы ТСН (подп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), основанная на добровольном членстве (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 ст. 143 ЖК РФ), - собственники свободны вступать в члены или выходить из членов такой организации. Как мы уже упоминали, "нечленам" ТСЖ может принадлежать до 50 процентов долей в общем имуществе в МКД. При этом сегодня у членов и "нечленов" ТСЖ разные правовые основания отношений с товариществом. ТСЖ управляет домом в условиях, когда одна часть управленческих решений параллельно принимается общим собранием собственников помещений, которое всегда является главным органом управления домом, а другая часть решений принимается общим собранием членов товарищества. Такие недостатки приводят к нестабильности действующей конструкции ТСЖ.
Основой для изменения правового статуса ТСЖ является то, что согласно нормам ГК РФ каждый собственник помещения в МКД добровольно приобретает такое помещение и владеет им. Никто не становится собственником помещения в МКД против своей воли.
Собственники помещений в каждом МКД, в котором помещения принадлежат нескольким различным лицам, объективно в силу закона образуют сообщество (товарищество) собственников, которые в равной мере обязаны осуществлять совместные действия по содержанию и управлению общим имуществом в МКД (ст. 44, ч. ч. 1 и 2 ст. 161 ЖК РФ). Для этого не нужно прикладывать какие-то специальные усилия или совершать действия по созданию объединения (сообщества), достаточно факта приобретения различными лицами права собственности на различные помещения в одном и том же МКД. При этом все собственники помещений имеют одинаковую обязанность - нести бремя содержания общего имущества в МКД (ч. 3 ст. 30, п. 1 ст. 39 ЖК РФ, статьи 289 и 290 ГК РФ), поэтому принятие общих решений - неизбежная обязанность всех собственников помещений в МКД, вытекающая из юридической природы общей долевой собственности на их общее имущество в доме. У всех собственников помещений в МКД потенциально одинаковое право принимать решения по управлению домом и распоряжению общим имуществом. Таким образом, установление института членства в ТСЖ не соответствует правовой природе объединения собственников помещений в МКД. Объединение собственников помещений в МКД должно быть не одним из способов управления домом, а постоянно существующим сообществом всех собственников помещений в доме при всех способах управления МКД.
В Особом мнении судьи Конституционного Суда Российской Федерации Б.С. Эбзеева по делу, решение по которому определено Постановлением N 10-П, говорится, что даже если согласиться с тем, что статья 30 Конституции Российской Федерации распространяется на ТСЖ, что само по себе весьма проблематично, посылка о принудительном характере членства в ТСЖ не имеет под собой оснований и не вытекает из Федерального закона "О товариществах собственников жилья". По мнению Б.С. Эбзеева, Конституционный Суд Российской Федерации не учел сопряжения такого способа управления кондоминиумом, как ТСЖ, с характером имущества, находящегося в общей долевой собственности домовладельцев, для управления которым и создается товарищество. В частности, он отметил, что "сам факт приобретения помещения в кондоминиуме после организации товарищества или во вновь создаваемом кондоминиуме при условии соблюдения продавцом требований статьи 13 Федерального закона и при отсутствии явного отказа от такого участия является актом согласия домовладельца на участие в товариществе, результатом его собственного волеизъявления и добровольного выбора и не может квалифицироваться ни как принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем (если иметь в виду действительный смысл понятия "принуждение", используемого в статье 30 Конституции Российской Федерации), ни как ограничение прав собственника" [10].
Если учесть, что в большинстве стран основой для создания объединений собственников помещений в МКД является дом (общее имущество в МКД) и собственники объединяются по имущественному принципу (у них есть общее имущество, которое они должны совместно содержать), то для создания института коллективного собственника и для обеспечения однородности правового статуса собственников помещений в МКД предлагается упразднить существующий институт членства собственников в ТСЖ. Целесообразно установить, что все собственники помещений в доме в силу Закона составляют добровольное товарищество (объединение).

Подходы к новому содержанию института объединения собственников помещений в МКД как сообщества всех собственников без образования юридического лица или с образованием юридического лица, которое не основано на членстве собственников

Сообщество однородных по своему правовому статусу собственников помещений в МКД должно существовать всегда, когда помещения в МКД принадлежат нескольким различным собственникам. Необходимо установить, что такое объединение в зависимости от принимаемых собственниками помещений в МКД решений может действовать:
1) без образования юридического лица;
2) с образованием юридического лица (опция).
Создание товариществом (объединением) юридического лица должно являться одним из возможных способов управления домом (опцией). Принятие собственниками помещений в МКД решения о создании юридического лица для осуществления управления общим имуществом в МКД не должно порождать возникновение членства собственников в такой организации. В противном случае для части собственников помещений это происходило бы помимо их воли. Именно это было признано не соответствующим Конституции Российской Федерации Постановлением N 10-П. Предложенная нами концепция не противоречит положениям Постановления N 10-П, поскольку права собственности на помещения в доме приобретаются всегда по доброй воле и не предлагается обязательность членства в товариществе собственников жилья как в организации без добровольного волеизъявления домовладельца.
Создание юридического лица по воле большинства собственников помещений в МКД возможно для обретения сообществом собственников помещений более высокого уровня гражданской правосубъектности во взаимоотношениях с третьими лицами, чем без создания такой организации. В этом случае усилится правовой статус органов управления товарищества (объединения). У созданного юридического лица появится возможность заключать сделки в интересах всех собственников и представлять их интересы.
При выборе любого варианта создания товарищества (объединения) высшим органом управления им должно быть общее собрание собственников помещений в МКД. Ни один из собственников не будет принуждаться к вступлению в члены такой организации, участию в общих собраниях и голосованию. Участие в работе общего собрания и голосование по вопросам повестки дня - право каждого собственника. При этом искусственный барьер, препятствующий участию в высшем представительном органе, для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, снимается. Сохранение подхода, согласно которому правомерно принятые общим собранием решения обязательны одновременно для всех собственников помещений в доме, для других органов управления товариществом и должностных лиц товарищества (объединения), будет стимулировать активность участия собственников помещений в общих собраниях.
Представляется необходимым отказаться от установления жестких требований к принятию решений на общих собраниях собственников помещений в МКД с соблюдением высокого кворума и принятия решений квалифицированным большинством голосов и тем более единогласно, поскольку существующие нормы зачастую препятствуют процессу принятия решений или даже полностью его блокируют.
Общее собрание членов ТСЖ как орган управления организацией при реализации новой концепции отсутствует. Основные управляющие решения принимаются общим собранием собственников помещений в МКД, на котором они избирают правление и председателя правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, принимают устав товарищества (объединения) и необходимые внутренние документы.
В случае если на общем собрании собственников помещений в МКД не будет принято решение об образовании юридического лица, то за реализацию решений общего собрания будут отвечать совет МКД и его председатель в соответствии со статьей 161.1 ЖК РФ. Такую форму товарищества (сообщества) можно назвать "мягкой" формой объединения собственников.
Совет МКД и правление юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, - очень близкие по функционалу коллективные органы управления. Только совет МКД - это орган управления МКД, в котором собственники помещений не создали юридического лица, а правление - это орган управления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений. Вопрос о степени идентичности правомочий совета МКД и правления созданной собственниками помещений в МКД организации является дискуссионным. Представляется, что правомочия этих коллегиальных органов управления общими вопросами сообщества нужно максимально сблизить. Сегодня совет МКД в основном имеет организационно-контрольные полномочия. Все важнейшие решения должно принимать общее собрание собственников помещений в МКД. Но в последнее время наметилась тенденция к приданию совету МКД функций органа управления. Например, совет (в случае наделения его общим собранием таким полномочием) может принять решения о текущем ремонте общего имущества в МКД. Это - передача совету МКД полномочий общего собрания собственников помещений в МКД (в состав таких решений входят решения о сроке, перечне работ и стоимости текущего ремонта). Такую тенденцию можно развить. При этом в диапазон полномочий совета МКД, с одной стороны, не должны входить вопросы, которые следует решать только на общем собрании собственников помещений, с другой стороны, вопросы, решение которых можно доверить правлению созданной собственниками помещений в МКД организации, не следует доверять совету МКД. Также требует обсуждения вопрос, следует ли совету МКД разрешать принимать решение о заключении договора от имени всех собственников. Сегодня правление ТСЖ может принять решение о заключении договора управления МКД, а председатель совета может заключать договор управления МКД только от имени собственников, которые выдали доверенности.
В случае если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение об образовании юридического лица, то необходимо избрать на таком собрании членов и председателя правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений. Избранное правление юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, как коллегиальный орган должно осуществлять руководство текущей деятельностью товарищества (объединения) по управлению МКД, руководствуясь решениями общего собрания собственников помещений в МКД. Предлагается установить, что правление юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, в частности:
- принимает решения о заключении сделок и найме работников;
- контролирует выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД и правления;
- составляет смету доходов и расходов товарищества (объединения) на соответствующий год;
- составляет отчеты о финансовой деятельности, предоставляет их для утверждения общему собранию собственников помещений в МКД;
- созывает и проводит общие собрания собственников помещений в МКД.
Председатель правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, координирует деятельность правления (в частности, созыв и ведение заседаний правления, организацию голосования на заседаниях правления), подотчетен правлению, выполняет решения общего собрания собственников помещений в МКД и правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений.
При любом варианте существования товарищества (объединения) собственников помещений (без образования юридического лица и с образованием такого лица) общим собранием собственников помещений в МКД, советом МКД или правлением юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, в случае необходимости могут создаваться комиссии для подготовки проектов решений по отдельным вопросам или контроля за определенными процессами. Это создаст условия для участия большего числа собственников в управлении объединением, улучшит проработанность проектов решений и повысит доверие собственников помещений в МКД к принимаемым органами управления решениям.
Целесообразно установить, что совет МКД и правление юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, должны иметь полномочия для принятия оперативных решений в случаях возникновения серьезных трудностей в ситуациях, когда необходимые решения должны быть приняты быстро (например в случае проведения аварийного или срочного ремонта).
Создание юридического лица объединением собственников помещений - это один из возможных способов управления МКД, который собственники могут выбрать и реализовать наряду с управлением МКД без образования юридического лица. При этом как при создании товариществом (объединением) юридического лица, так без создания такой организации собственники могут заключить договор управления МКД с выбранной ими на своем общем собрании управляющей организацией. Статус собственников помещений в МКД, проголосовавших за создание юридического лица, не отличается от статуса собственников, которые по какой-то причине не голосовали за создание такой организации. Регистрация созданного объединением собственников юридического лица должна осуществляться собственниками, уполномоченными на это общим собранием собственников помещений в МКД. Способ управления домом посредством создания юридического лица объединением собственников может быть в любое время изменен по решению собственников (ликвидация такого юридического лица). При этом объединение собственников помещений в МКД сохраняется и должно отвечать по всем обязательствам ликвидируемого юридического лица.
Предлагаемый концептуальный подход сохраняет преемственность способов управления, которые существуют в настоящее время, и не требует существенного пересмотра их регулирования. На законодательном уровне для реализации этого подхода необходимо предпринять следующее:
1) устранить распространение на товарищество (объединение) собственников помещений в МКД с созданием юридического лица норм ГК РФ о ТСН. Создаваемое товариществом (объединением) юридическое лицо должно стать самостоятельной организационно-правовой формой организации, не основанной на членстве. Необходимо законодательно установить возможность деятельности товарищества (объединения) как без образования, так и с образованием юридического лица;
2) в разделе VI ЖК РФ понятие "товарищество (объединение) собственников помещений в многоквартирном доме" наполнить новым содержанием, исключить положения, касающиеся членства собственников помещений в ТСЖ, скорректировать вопросы регулирования прав и обязанностей товарищества (объединения) как сообщества собственников помещений в МКД и созданного ими юридического лица, изменить компетенцию правления и председателя правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений;
3) в Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" внести положения о вступлении в силу новых норм раздела VI ЖК РФ как для МКД, в которых ранее были созданы ТСЖ или действуют жилищные кооперативы, так и для МКД, в которых ТСЖ и жилищные кооперативы ранее не создавались. Содержание таких норм требует обсуждения;
4) установить достаточный срок для внесения изменений в ранее принятые уставы ТСЖ и жилищных кооперативов (несколько лет), а также в ранее заключенные договоры управления и договоры о содержании и ремонте общего имущества в МКД. В случае если ранее созданные ТСЖ и жилищные кооперативы не примут необходимые изменения в установленный срок, предлагается не принимать какие-либо решения вместо собственников, а установить, что уставы таких организаций действуют в части, не противоречащей новым нормам ЖК РФ.
Представляется, что новый правовой статус товарищества (сообщества, ассоциации) должен отражать следующее: это объединение всех собственников помещений в МКД, основанное не на членстве, а на факте приобретения в собственность жилых и нежилых помещений в одном МКД, которые объединяют свои денежные средства и личными усилиями способствуют совместному управлению, содержанию и использованию общего имущества в доме. Товарищество (объединение) собственников помещений в МКД может создать не основанное на членстве юридическое лицо для более эффективного участия собственников в отношениях с третьими лицами.

Подходы к выбору организационно-правовой формы юридического лица, созданного товариществом (объединением) собственников помещений в МКД

Прежде всего необходимо обратить внимание на то, что для создания товариществом (объединением) юридического лица не подходит существующий сегодня подход, согласно которому ТСЖ является видом организационно-правовой формы ТСН (п. 4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ), относящейся к корпоративным юридическим лицам (корпорациям), основанным на добровольном членстве учредителей (п. 1 ст. 65.1, п. 1 ст. 123.12 ГК РФ). Но установить обязательное членство собственников помещений в многоквартирном доме в ТСЖ невозможно, не нарушив положения Постановления N 10-П.
Законодатель попытался создать задел для того, чтобы все собственники помещений в МКД были членами ТСН. Так, в пункте 2 статьи 123.13 ГК РФ установлено общее правило, согласно которому "общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом" (полужирным шрифтом выделено мной. - Д.Г.). В соответствии с действующими нормами законодательства при добровольном членстве в ТСЖ (ТСН) часть собственников помещений в МКД не вступает в члены ТСЖ. Согласно части 3 статьи 30 и пункту 1 статьи 39 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности всех собственников помещений в МКД независимо от членства в ТСЖ (ТСН). Положение статьи 289 ГК РФ, согласно которому "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290)", не означает, что такое же право не возникает у собственников нежилых помещений в МКД <1>. Тем не менее сегодня, до внесения изменений в ГК РФ и другие федеральные законы, неясно, в каких случаях общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат только членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности.
--------------------------------
<1> Содержание нормы статьи 289 ГК РФ не противоречит нормам части 3 статьи 30 и пункту 1 статьи 39 ЖК РФ, поскольку эта норма устанавливает права только в отношении собственников квартир и размещена в главе 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения".

Изменения, внесенные Законом N 99-ФЗ [14] в ГК РФ, допускают обязательное членство граждан и юридических лиц в организации, несмотря на правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, представленную в Постановлении N 10-П. Так, "ассоциацией (союзом) признается объединение юридических лиц и (или) граждан, основанное на добровольном или в установленных законом случаях на обязательном членстве и созданное для представления и защиты общих, в том числе профессиональных, интересов, для достижения общественно полезных целей, а также иных не противоречащих закону и имеющих некоммерческий характер целей (полужирным шрифтом выделено мной. - Д.Г.)" (п. 1 ст. 123.8 ГК РФ). Но учитывая, что Постановление N 10-П признало не соответствующим Конституции Российской Федерации положение Закона о ТСЖ [15] об обязательном членстве в ТСЖ собственников помещений в МКД, представляется, что от использования организационно-правовой формы ассоциации (союза) для создаваемого товариществом (объединением) собственников помещений в МКД следует отказаться.
Согласно предлагаемой концепции собственники помещений в МКД, принявшие решение об учреждении юридического лица (учредители), не должны становиться его участниками и приобретать в нем права членства. Тогда созданное товариществом (объединением) собственников помещений в МКД юридическое лицо должно являться унитарным юридическим лицом. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 65.1 ГК РФ к таким юридическим лицам относятся, в частности, государственные и муниципальные унитарные предприятия, религиозные организации, публично-правовые компании. Эти организационно-правовые формы по определению не подходят для создаваемого товариществом (объединением) собственников помещений в МКД юридического лица. Вопрос о том, возможно ли создание сообществом собственников помещений юридического лица в таких организационно-правовых формах, как фонд, учреждение и автономная некоммерческая организация, или для этого требуется установление новой организационно-правовой формы юридического лица, не основанного на членстве, требует дополнительного анализа.

Создание экономических условий для наполнения товарищества (объединения) собственников помещений в МКД новым качеством

Одновременно с изменением концептуальных подходов к преобразованию института ТСЖ необходимо внести изменения, которые будут серьезно влиять на экономику обновленного сообщества собственников помещений в МКД.
Для обеспечения возможности совместного несения собственниками помещений общих расходов и реализации права распоряжаться общими средствами и усиления контроля эффективности их использования требуется переход от системы разрозненного внесения платы отдельно каждым собственником помещения за содержание и ремонт общего имущества в МКД и предоставление коммунальных услуг в адрес лиц, привлеченных для управления МКД, к внесению платежей за жилищные и коммунальные услуги на общий специальный целевой счет, открываемый по правилам номинального счета (статьи 860.1 - 860.6 ГК РФ), а именно:
1) открываемый при любом способе управления МКД независимо от деятельности товарищества (объединения) собственников помещений в МКД с созданием или без создания юридического лица;
2) предназначенный для консолидации периодических платежей собственников помещений в МКД на цели оплаты общих расходов за жилищные и коммунальные услуги и обеспечения ежемесячного внесения из этого источника платы за фактически потребленные жилищные и коммунальные услуги;
3) средства на котором будут принадлежать собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности (по типу специального счета для формирования фонда ремонта дома);
4) номинальным владельцем которого будет являться лицо, уполномоченное собственниками помещений.
Предоставлять право распоряжения средствами на цели перечисления платежей за жилищные и коммунальные услуги владельцу счета будут выборные члены совета МКД, а при создании организации - члены правления юридического лица, созданного сообществом собственников помещений, при условии реального выполнения и надлежащего качества услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД и коммунальных услуг.
Использование специального целевого счета:
- должно исключить перекрестное финансирование собственниками помещений в одних домах жилищных услуг, потребляемых в других домах (сегодня управляющие организации повсеместно это делают, а многие органы местного самоуправления считают это само собой разумеющимся: "мы вам "дали" столько-то "хороших" домов, чтобы вы обеспечили содержание стольких-то "плохих");
- должно позволить оплачивать только реально выполненные услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (перечисление управляющей организации оплаты по договору управления МКД должно осуществляться после проверки своевременности и качества выполненных услуг и работ);
- посредством внесения консолидированных платежей должно способствовать осознанию собственниками помещений в МКД возможности влиять на улучшение качества состояния дома и коммунальных услуг (при несвоевременном и (или) некачественном выполнении услуг и работ перечисляемая управляющей организации сумма уменьшается в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в МКД ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, и условиями договора управления МКД);
- должно способствовать формированию адекватного размера платы за содержание жилого помещения, соответствующего потребностям дома;
- должно позволить формировать "резервный фонд дома" при любом способе управления МКД. Создание такого фонда с лимитом его размера позволит иметь средства, необходимые как для финансирования "непредвиденных" работ и устранения последствий аварий, так и для обеспечения полноты оплаты совместных обязательств собственников помещений в МКД в случае неполной оплаты ЖКУ отдельными собственниками. Естественно, средства, полученные после истребования от должников задолженности, должны быть возвращены с процентами в резервный фонд;
- позволит автономно от управляющей организации выплачивать вознаграждение членам и председателю совета МКД (в случае принятия общим собранием решения об этом) и оплачивать услуги нанятого собственниками помещений специалиста по контролю за деятельностью управляющей организации (в настоящее время осуществление таких платежей с участием управляющей организации порождает зависимость совета многоквартирного дома и такого специалиста от управляющей организации).
Представляется, что предложенные меры можно было бы реализовать следующим образом:
- пилотное апробирование в нескольких МКД на добровольных началах в нескольких муниципальных образованиях каждого субъекта Российской Федерации в течение одного-двух лет;
- проведение анализа практики пилотного апробирования концепции, обобщение опыта;
- подготовка публичного и экспертного обсуждения и принятие поправок в акты жилищного законодательства;
- факультативное использование в течение переходного периода (один-два года) и при необходимости совершенствование регулирования правового режима специального целевого счета;
- введение в действие требования об использовании специального целевого счета во всех субъектах Российской Федерации и прекращение оплаты жилищных и коммунальных услуг через банковский счет управляющей организации, или ТСЖ, или жилищно-строительного кооператива.

Меры, способствующие повышению ответственности собственников помещений в МКД

В качестве другой важной меры, необходимой для повышения ответственности собственников помещений за состояние качества управления МКД, предлагается распространение на собственников помещений во всех МКД независимо от способа управления ими процедуры солидарного несения должниками субсидиарной ответственности по дополнительным платежам (взносам) по общим обязательствам.
Этот механизм не является новым и применяется несколько десятилетий на основании положений части 3 статьи 123 (ранее пункта 4 статьи 218) ГК РФ об ответственности членов жилищных потребительских кооперативов <2>. Такой механизм обеспечит выполнение общих обязательств объединением собственников посредством внесения дополнительных взносов. В случае неполной оплаты всеми собственниками жилищных и коммунальных услуг отсутствие этого механизма приводит к невозможности своевременного и качественного выполнения управляющими организациями и ТСЖ всех необходимых услуг и работ по содержанию и ремонту МКД. При этом лицам, управляющим МКД, в большинстве случаев приходится отказываться от выполнения части работ или переносить их выполнение на более позднее, часто неопределенное, время. При неоплате жилищных и коммунальных услуг частью собственников добросовестные собственники помещений все равно в итоге получают некачественный результат управления, содержания и ремонта общего имущества в МКД, то есть переплачивают за соседей-должников. С этим нельзя мириться.
--------------------------------
<2> Такую же ответственность, например, несут участники полного товарищества согласно пункту 1 статьи 75 ГК РФ.

Полагаем целесообразным внести в ЖК РФ изменения, в соответствии с которыми в случае если возникла потребность в финансировании дополнительных расходов товарищества (объединения) собственников по решению общего собрания собственников помещений в МКД, то всем собственникам предлагается внести дополнительные платежи (взносы) на общий специальный целевой счет. К такой потребности сообщества, в частности, могут быть отнесены необходимость осуществления затрат на непредвиденный (аварийный) ремонт элементов общего имущества в МКД или замену оборудования при недостаточности текущих платежей либо необходимость расплатиться с подрядчиками. При этом размеры дополнительных платежей (взносов) собственников помещений в МКД определяются по одинаковой формуле в соответствии с принадлежащими им долями в общем имуществе в МКД (пропорционально площадям принадлежащих им помещений).
Воздействие предложенной нормы о солидарном несении собственниками субсидиарной ответственности по оплате совместных обязательств в пределах невнесенных дополнительных платежей (взносов) направлено исключительно на собственников-должников. Его смысл заключается в том, что собственники, которые добросовестно внесли установленную дополнительную плату (взносы), свою обязанность полностью выполнили. А в отношении должников кредиторы товарищества (сообщества, объединения) собственников помещений в МКД могут потребовать напрямую с должников суммы причитающегося им долга, но не более начисленного конкретному собственнику размера дополнительного платежа (взноса).

Выводы

В результате реализации предлагаемой концепции:
1) товарищество (объединение, сообщество) собственников помещений в МКД без образования юридического лица получит статус (правовое положение), близкий к статусу юридического лица:
- специальный банковский счет фонда содержания МКД, средства на котором принадлежат собственникам помещений в МКД;
- годовой бюджет товарищества (объединения, сообщества) (смета доходов и расходов на содержание общего имущества), на основании которого определяются размеры обязательных платежей и взносов всех собственников помещений в МКД;
2) товарищество (объединение, сообщество) собственников помещений в МКД с образованием юридического лица изменит свой статус (правовое положение). Созданное юридическое лицо позволит товариществу (объединению, сообществу) обрести более высокий уровень гражданской правосубъектности во взаимоотношениях с третьими лицами, повысить статус органов управления, позволит созданному юридическому лицу заключать сделки в интересах всех собственников помещений в МКД как их представитель. Ликвидация такого юридического лица не приведет к упразднению совместных обязательств собственников помещений в составе объединения.
Предлагаемые концептуальные подходы к преобразованию института ТСЖ посредством формирования сообщества собственников помещений в многоквартирном доме при всех способах управления им и необходимых для этого атрибутов должны способствовать развитию самоуправления собственников помещений в МКД, реализации их прав, обязанностей и ответственности в отношении общего имущества дома, усилению защиты экономических интересов добросовестных собственников помещений и повышению дисциплины платежей, созданию условий для улучшения управления и содержания МКД. Реализация концепции обеспечит условия для эффективного функционирования коллективного собственника общего имущества в каждом многоквартирном доме.

Литература и информационные источники <3>

--------------------------------
<3> Также при подготовке статьи использованы материалы Фонда "Институт экономики города" по анализу международной практики государственной и муниципальной поддержки объединений собственников жилья в многоквартирных домах.

1. Профессиональное управление многоквартирными домами. Международный опыт. М.: Фонд "Институт экономики города", 2007.
2. Закон Германии от 15 марта 1951 года "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" (Закон о праве собственности на жилье) (BGBI.I).
3. Шреккенбах Л. Система управления жилой недвижимостью в Германии. URL: http://portal-energo.ru/articles/details/id/758.
4. Закон Франции от 10 июля 1965 года N 65-557 "Об установлении статуса кондоминиума". URL: https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256.
5. Овчарова А.С. Правовой статус объединений собственников жилья по российскому и зарубежному праву // Журнал российского права. 2008. N 7.
6. Закон Финляндии от 22 декабря 2009 года N 1599/2009 "О жилищных акционерных обществах".
7. Укко Лаурила. Формы собственности, организация управления и финансирование жилья в Финляндии. URL: http://www.valnet.ru/m7-127.phtml.
8. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 года N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска".
9. Луянен М. Законодательные проблемы обеспечения надлежащего содержания и ремонта многоквартирных домов с частной собственностью на квартиры (Хельсинки, Финляндия) // Вопросы государственного и муниципального управления. 2011. N 1.
10. Особое мнение судьи Конституционного Суда Российской Федерации Б.С. Эбзеева по делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска // СПС "Гарант".
11. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ.
12. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
13. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
14. Федеральный закон от 5 мая 2014 года N 99-ФЗ "О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации".
15. Федеральный закон от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
16. Постановление Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.