К вопросу о формировании общих положений о договоре найма жилого помещения. Статьи по предмету Жилищное право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

К ВОПРОСУ О ФОРМИРОВАНИИ ОБЩИХ ПОЛОЖЕНИЙ О ДОГОВОРЕ НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Д. ФОРМАКИДОВ

В настоящий момент в рамках развития рыночной экономики, новой социализации политики Российского государства, актуализации гуманистических направлений в философии, развития правовой мысли в России назрела необходимость пересмотра сложившихся взглядов на систему договоров, опосредующих предоставление жилых помещений в пользование физических лиц.

С учетом того, что за последние годы помимо классического договора найма - коммерческого и договора социального найма нормативная база пополнена двумя новыми разновидностями найма, все острее встает вопрос о юридической технике правового регулирования отношений по найму жилых помещений.
В первую очередь речь идет о необходимости формирования общих положений о договоре найма жилого помещения. Это связано с проблемой признания за категорией "наем жилого помещения" роли типа гражданско-правового договора с попытками разграничения четырех разновидностей найма в отдельные типы гражданско-правовых договоров.
Системный анализ возникающих общественных отношений, урегулированных нормами о договорах найма всех видов, позволяет сделать вывод о том, что все четыре договора порождают однонаправленные обязательства - обязательства по передаче недвижимого имущества (жилого помещения) во владение и пользование нанимателя и членов его семьи с тем или иным объемом прав и обязанностей. Объем же этот обусловлен целевой направленностью заключаемого договора, степенью его социальной направленности и т.д. Наниматель по таким договорам имеет в любом случае намерение приобрести право пользования чужим жилым помещением на условиях возмездного (в исключительных случаях, установленных законом, - безвозмездного) проживания в таком помещении. Основной функцией любого договора найма является упорядочивание отношений по пользованию жилым помещением гражданами, не являющимися его собственниками.
Отсутствие общих положений о найме приводит к хаотичному правовому регулированию его разновидностей. Одной из ключевых проблем здесь является отсылочная юридическая нормативно-правовая техника. В ситуации существования двух, а тем более четырех однонаправленных договоров со схожими системообразующими и нормообразующими признаками, безусловно, требуется выработка и введение общих норм, регулирующих сходные правоотношения.
Разберем легальные понятия договоров найма жилых помещений.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК РФ).
По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - лицо, указанное в ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ (наймодатель), обязуется передать другой стороне - гражданину, указанному в ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ (нанимателю), жилое помещение, предусмотренное в ст. 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 91.1 ЖК РФ).
По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ).
Несложно заметить, что исходя из предложенных законодателем определений можно сделать вывод о том, что все четыре разновидности найма направлены на предоставление жилых помещений во владение и пользование физических лиц, договоры эти консенсуальные и двусторонне-обязывающие.
Анализ рассмотренных определений во взаимосвязи их с ч. 3 ст. 423 ГК РФ (договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное) позволяет сделать вывод о закреплении в этих дефинициях презумпции возмездности всех разновидностей найма.
При этом следует отметить такой недостаток определения найма, содержащегося в ст. 671 ГК РФ, как отсутствие указания на возможность передачи жилого помещения внаем и иными лицами помимо собственника и уполномоченных им лиц. Например, в соответствии со ст. 128 ЖК РФ член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления жилищного кооператива вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия - все жилое помещение в доме жилищного кооператива внаем за плату. К этим отношениям, конечно, применяются правила Жилищного кодекса РФ о поднайме жилья, находящегося на праве социального найма, но это следует считать приемом юридической техники, не влияющей на характер складывающихся правоотношений. Рассматриваемая категория в любом случае является обычным договором коммерческого найма жилого помещения. Поэтому при конструировании определения найма, коммерческого найма и норм, регулирующих соответствующие отношения, необходимо учитывать указанную специфику наймодателя. Предпочтительнее, пожалуй, исключить из дефиниции указание на личность наймодателя, а раскрыть эту категорию в отдельной норме. Аналогичная техника использована российским законодателем при составлении ст. ст. 606, 608 ГК РФ, относящихся к понятию и сторонам договора аренды.
Исходя из изложенного можно предложить следующее определение категории "наем жилого помещения": по договору найма жилого помещения наймодатель обязуется передать гражданину - нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Договор найма жилого помещения является:
- консенсуальным,
- возмездным, если иное не предусмотрено законом <1>,
- двусторонне обязывающим.
--------------------------------
<1> В соответствии с ч. 9 ст. 156 ЖК РФ граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Такой договор является срочным, если иное не установлено законом. Единственным бессрочным договором найма сейчас является договор социального найма жилого помещения.
Сторонами договора найма жилого помещения в любом случае являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем жилого помещения выступает его собственник либо лицо, уполномоченное законом или собственником на передачу помещения внаем. Это могут быть уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления, должностные лица, представители физических или юридических лиц - собственников, в том числе законные представители несовершеннолетних и недееспособных граждан и т.д. Как уже было отмечено, в исключительных случаях, прямо указанных в законе, наймодателем может выступать и иное лицо - пайщик жилищного кооператива, унитарное предприятие, учреждение и т.п.
Нанимателями жилья могут быть только граждане - физические лица. В предусмотренных законом случаях нанимателями жилых помещений могут выступать только строго определенные категории граждан - служащие, учащиеся, беженцы, вынужденные переселенцы и т.п.
Единственным существенным условием договора найма жилого помещения является его предмет. Предметом этого договора выступают действия наймодателя по передаче жилого помещения во владение и пользование нанимателя. Соответственно, объектом договора найма выступает жилое помещение государственного, муниципального или частного жилищного фонда.
Передаваемое по договору найма жилое помещение должно быть жилым, то есть отвечать признакам, установленным в ст. 15 Жилищного кодекса РФ, - изолированность, отношение к категории недвижимости, пригодность для постоянного проживания. Такое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц. Для отдельных разновидностей договора найма законом могут быть предусмотрены дополнительные требования к объектам, передаваемым по данному договору.
Так, по договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда возможно предоставление только благоустроенных жилых помещений и только после отнесения этих помещений к конкретной разновидности помещений в специализированном фонде. Служебные помещения могут предоставляться лишь в виде отдельной квартиры или жилого дома; предоставление комнат в коммунальной квартире не допускается. По договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования допускается предоставление только наемных жилых домов или квартир в наемных многоквартирных домах.
Представляется, что объектом договора найма может выступать лишь изолированное помещение, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. Это связано в первую очередь с необходимостью государственной регистрации обременений, возникающих на основании долгосрочных договоров коммерческого найма и найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В связи с этим представляются не соответствующими закону и поэтому оспоримыми сделками возмездные договоры, направленные на передачу части квартиры в виде неизолированной комнаты в пользование.
Срок найма, стоимость проживания и иные условия договора найма жилого помещения к существенным не относятся.
Говоря о плате за наем, следует подчеркнуть, что в связи с возникающими в правоприменительной практике проблемами следует рекомендовать сторонам договора определять плату в твердой денежной сумме, избегая ее определения за единицу (метр) нанятой площади. Это обусловлено изменениями, введенными Жилищным кодексом РФ в понятие общей площади жилого помещения, в которую сейчас не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (ч. 5 ст. 15 ЖК РФ). Если определить стоимость найма из расчета за один квадратный метр общей площади, а впоследствии выяснится, что площадь помещения была указана в свидетельстве о праве собственности, Выписке из ЕГРН, кадастровом паспорте неправильно - это может привести к судебному спору между сторонами договора найма об определении размера платы за наем. Этого можно избежать простым указанием в тексте договора на твердую денежную сумму в качестве цены договора.
Форма договора найма является письменной. Согласно ст. 674 ГК РФ и ст. ст. 63, 91.1, 100 ЖК РФ все разновидности договора найма заключаются в простой письменной форме. Закон не содержит специальных требований о составлении договора в форме единого документа, подписанного сторонами. Нет в законе и специальных правовых последствий несоблюдения формы этого договора. Это связано, очевидно, с тем, что законодатель, формулируя соответствующие нормы, постарался защитить интересы слабейшей, по его мнению, стороны этих отношений - нанимателя, не поставив возникновение его прав в зависимость от соблюдения формальных условий. Поэтому несоблюдение простой письменной формы договоров найма не влечет их недействительность, а только лишает стороны права ссылаться в случае спора на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий (ч. 1 ст. 162 ГК РФ).
Необходимо отметить, что в отношении договоров найма, регулируемых ЖК РФ (социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, найма специализированных жилых помещений), возникновение спора вообще вряд ли возможно. Жилые помещения предоставляются на основании властных решений, содержащих указание на то, кому, почему и какое жилое помещение предоставляется, а условия заключаемых договоров определены императивно в типовых формах, утвержденных постановлениями Правительства России.
Новеллой российского законодательства является установление требования об обязательной государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности, возникающих на основании некоторых разновидностей договоров найма.
При этом остается неясной позиция законодателя о частичном введении государственной регистрации обременений, возникающих на основании договоров найма.
Полагаем необходимым введение обязательной государственной регистрации для всех разновидностей договоров найма:
- социального найма;
- найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
- найма специализированных жилых помещений;
- коммерческого найма, заключенного на срок не менее года.
Такой подход позволит упорядочить возникающие в стране отношения по найму жилья, упростит ведение соответствующего учета и статистики найма и т.д.
Рассмотрев основные элементы договора найма жилого помещения, понятие, стороны, существенные условия, форму договора и требования о государственной регистрации обременений, следует перейти к анализу содержания обязательств, возникающих из него, - прав, обязанностей, ответственности его сторон.
Несмотря на различные функции существующих разновидностей договора найма, предпосылки их заключения, исторические особенности возникновения и развития, все эти договоры направлены на приобретение гражданами права пользования жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности другим лицам. Предметом всех этих договоров выступают действия наймодателей на предоставление жилых помещений во владение и пользование нанимателей. Рассматриваемые общественные отношения в любом случае возникают в жилищном фонде.
Анализируя в первую очередь эти возникающие в обществе отношения по пользованию чужими жилыми помещениями, а во вторую - нормы, регулирующие эти отношения, мы невольно способны выделить общие для всех наймов права и обязанности сторон.
Среди обязанностей наймодателей, присущих всем разновидностям найма, безусловно, неотъемлемых, так как они базируются на системообразующих признаках, следует выделить следующие обязанности наймодателя:
- передать нанимателю по акту свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение (полагаем необходимым законодательно установить срок для соответствующей передачи жилого помещения. Разумным представляется срок 5 рабочих дней со дня заключения договора найма);
- принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором;
- принимать участие в своевременной подготовке многоквартирного дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;
- обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества и контролировать качество предоставляемых услуг.
Права наймодателя:
- требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги;
- требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное время самого наймодателя или его работников либо уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ или в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время.
Что касается прав и обязанностей второй стороны договора - нанимателя, то его права и обязанности можно условно подразделить на общие, присущие всем пользователям жилых помещений, и специальные, вытекающие именно из договора найма жилого помещения.
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями <2>.
--------------------------------
<2> Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) // Собрание законодательства РФ. 30.01.2006. N 5. Ст. 546.

Указанные Правила не несут никакой нормативно-правовой нагрузки, так как лишь повторяют нормы Жилищного кодекса РФ в отношении собственников жилья, членов жилищных кооперативов, нанимателей по договорам социального и коммерческого найма, нанимателей жилья специализированного жилищного фонда, а также членов семей всех указанных лиц. Иные пользователи жилья, даже государственного и муниципального жилищных фондов, в Постановлении не упоминаются.
В любом случае исходя из текста указанных Правил, норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, типовых договоров найма можно сформулировать общие права и обязанности для всех без исключения граждан, осуществляющих на той или иной правовой основе пользование жилыми помещениями, в том числе для любых нанимателей жилья и членов их семей.
Общие права для всех граждан, проживающих в жилых помещениях по тому или иному основанию (собственников, нанимателей, поднанимателей, членов кооперативов, членов семей всех указанных лиц, отказополучателей, ссудополучателей, рентополучателей, временных жильцов):
- на безопасность и неприкосновенность жилища;
- использование помещения для личного проживания;
- пользование общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и коммунальной квартиры;
- получение коммунальных услуг надлежащего качества.
Основные общие обязанности:
- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных нормативными правовыми актами;
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
- осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, а также соседей;
- обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче, в том числе не осуществлять самовольные переустройство и перепланировку помещения;
- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;
- немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них собственнику, наймодателю, ссудодателю или в соответствующую управляющую организацию;
- допускать в заранее согласованное время в жилое помещение представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
- своевременно вносить плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
Общие обязанности нанимателей жилья, вытекающие из норм о договорах найма:
- принимать жилое помещение по акту;
- производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или на его основании договором;
- допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий в любое время;
- при расторжении договора освобождать жилое помещение в установленные сроки и сдавать его по акту наймодателю, а также погашать задолженность по оплате за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
Общие права нанимателя:
- вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи в порядке, установленном законом;
- требовать от наймодателя своевременного проведения капитального и (или) текущего ремонта жилого помещения, если обязанность его проведения возложена на наймодателя законом или на его основании договором либо вызвана действиями наймодателя;
- требовать от наймодателя надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
- сохранять договор найма при переходе на занимаемое жилое помещение права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Иные права и обязанности варьируются в зависимости от конкретной направленности того или иного договора найма, конкретной его разновидности, его срока.
Отдельные права и обязанности нанимателей будут рассмотрены в отдельных разделах настоящей работы.
Ответственность сторон договора найма зачастую также зависит от его конкретного вида. Например, в социальном найме, в отличие от коммерческого, выделяют основания для расторжения договора с последующим предоставлением иного жилого помещения или без предоставления такового. При этом можно выделить общие основания расторжения, прекращения договоров найма, основания и условия правовой ответственности его сторон.
Договор найма прекращается смертью одиноко проживавшего нанимателя или смертью нанимателя и всех граждан, проживавших совместно с ним. Такое возможно, например, в результате автомобильной катастрофы, в которой погибли сразу все проживавшие в жилом помещении граждане.
Кроме того, договор найма прекращается с прекращением существования самого жилого помещения как объекта гражданских и жилищных прав (ч. 5 ст. 83, ч. 4 ст. 91.10, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ).
В отношении коммерческого найма такие правила не установлены, что является следствием принятия соответствующих норм до появления Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом очевидно, что этот договор также прекратится вследствие указанных обстоятельств.
Очевидно, что прекращается договор найма и истечением срока, на который он был заключен, если иное не предусмотрено законом или договором.
Расторжение договора найма возможно по соглашению сторон в любое время (ч. 1 ст. 83, ч. 1 ст. 91.10, ч. 1 ст. 101 ЖК РФ). И снова аналогичное правило в отношении коммерческого найма отсутствует в ГК РФ. Однако такое расторжение возможно и в этом договоре на основании ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, являющейся универсальной для всех гражданско-правовых договоров.
Наибольший интерес с позиций анализа юридической техники составления нормативно-правовых актов представляет регулирование порядка расторжения договоров найма по инициативе нанимателей.
Так, в соответствии со ст. 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма (ч. 2). Более того, в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 3).
Эта норма понятна и логична. Безусловно, правоприменительная практика сталкивается с трудностями определения категории "в другое постоянное место жительства" при возникновении споров между нанимателем и наймодателем, нанимателем и покинувшим жилое помещение членом его семьи (бывшим членом семьи). Но в целом эта норма корреспондирует с предусмотренным ст. 27 Конституции РФ правом граждан свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства на территории России.
Аналогично построена и норма ч. 2 ст. 101 ЖК РФ: "Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения". Интересным фактом здесь является отсутствие указания на необходимость получения согласия членов семьи нанимателя. Дело в том, что такое согласие необходимо получать не во всех разновидностях договора найма специализированного жилого помещения. Оно не требуется в найме служебных жилых помещений и помещений в общежитиях. Эта коллизия должна была быть устранена типовыми договорами найма специализированных жилых помещений, но сделано это не было.
Иным образом решен вопрос расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
Так как договор коммерческого найма и договоры социального найма и найма специализированных жилых помещений имеют разные социальные цели, предпосылки их заключения, то и порядок их расторжения по инициативе нанимателя разнится. Порядок, предусмотренный для договора коммерческого найма, несколько напоминает расторжение бессрочного договора аренды недвижимого имущества. Это сделано в целях защиты имущественных прав наймодателя жилого помещения. Если наниматель расторгает договор досрочно, то наймодатель очевидно лишается в некоторой степени того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Поэтому законодатель предоставляет ему такое, если можно так выразиться, "отступное" в виде трехмесячной платы за жилое помещение, чтобы он мог найти нового нанимателя с наименьшими экономическими потерями для себя.
При этом нужно понимать, что на основании все той же ст. 27 Конституции РФ никто не вправе удерживать нанимателя в жилом помещении, и он может покинуть его, когда ему заблагорассудится, но обязанность по внесению платы за наем не прекратится еще в течение трех месяцев с момента уведомления нанимателем наймодателя о досрочном расторжении договора.
Однако если наниматель покинул помещение, а наймодатель передал его во владение и пользование другому лицу по договору найма или даже безвозмездного пользования либо вселился в него сам, то полагаем, что наймодатель утрачивает право требования внесения платы за наем с уехавшего нанимателя. В противном случае на стороне наймодателя возникнет неосновательное обогащение.
Еще более непоследователен оказался законодатель в вопросах регулирования расторжения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
В соответствии с ч. 2 ст. 91.10 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.
Казалось бы, законодатель пошел по уже известному ему пути регулирования коммерческих, а не социальных отношений найма, что представляется логичным в данных отношениях - отношениях по найму помещений в наемных домах гражданами, не являющимися малоимущим.
Однако в ч. 6 этой же ст. 91.10 законодатель указывает: "В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда".
Налицо проблема толкования совокупности приведенных норм, которая обязательно возникнет в правоприменительной практике.
Очевидно, что данная коллизия будет разрешена в пользу наймодателя. Наниматель и члены его семьи свободны в своем праве покинуть место своего жительства и переехать в другое, но наймодатель сможет взыскать с них в судебном порядке плату за наем еще за три месяца, если не вселит в данное жилое помещение нового нанимателя.
Помимо указанных оснований расторжения договора, сравнительный анализ норм, регулирующих все разновидности найма, позволяет сделать вывод о том, что к основаниям расторжения договора по требованию наймодателя в любой разновидности найма следует отнести следующие:
- бесхозяйственное обращение с жилым помещением, которое может привести к его разрушению или порче;
- использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;
- невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.

Расторжение договора по данным основаниям возможно только в судебном порядке и является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение требований законодательства и договора найма жилого помещения. Такое расторжение возможно лишь в судебном порядке по требованию наймодателя или в случаях, указанных в законе, иных заинтересованных лиц.
Для расторжения договора найма жилого помещения по указанным основаниям необходимо наличие ряда условий. В литературе принято подразделять такие условия на общие и специальные.
К общим условиям относятся противоправность поведения, вина и причинно-следственная связь между действиями нанимателя и наступившим результатом.
Специальными условиями, необходимыми для применения санкции в виде расторжения договора найма жилого помещения, являются систематичность нарушения прав и законных интересов соседей и безрезультатность примененных к нарушителю мер предупреждения. Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допускаемые ими нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. И только если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
При обращении в суд наймодатель должен будет предоставить доказательства о том, что он предупреждал нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения нарушений, но, несмотря на это, нарушения не были устранены. Только после этого возможна крайняя мера - расторжение договора найма и выселение из жилого помещения.
Жилищное право, эволюционируя из норм об имущественном найме, прошло противоречивый непростой путь развития. На сегодняшний день представляется возможным при правильной организации процесса формирования норм жилищного права обеспечить высокую степень продуманности вносимых в жилищное законодательство изменений, соответствие их принципам и функциям жилищного права.
При этом следует исходить в том числе из необходимости сохранения социальной направленности жилищного права в целом, обеспечения системности правового регулирования жилищных отношений. Следует максимально исключить излишнюю детализацию, дублирование норм ГК РФ и ЖК РФ, обеспечить рациональный подход к введению отсылочных норм.
Изложенное свидетельствует в пользу необходимости проведения правового регулирования всех договоров найма в тексте одного кодифицированного законодательного акта.
Придерживаясь мнения о безусловной гражданско-правовой природе всех договоров найма жилых помещений, считаем необходимым урегулировать отношения, возникающие из этих договоров в специальном отраслевом акте - Жилищном кодексе Российской Федерации.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.