Арендатор съехал, не заплатив. Анализ практики. Статьи по предмету Гражданское право

Вернуться к списку статей по юриспруденции

АРЕНДАТОР СЪЕХАЛ, НЕ ЗАПЛАТИВ. АНАЛИЗ ПРАКТИКИ 

Ю. ГОРСКАЯ 

Недобросовестность арендаторов становится частым явлением в наши дни. Многие арендаторы допускают просрочки в уплате арендных платежей. Для защиты своих интересов и побуждения арендатора к оплате задолженности арендодатель прибегает к начислению неустойки за просрочку исполнения обязательств. Арендатор просит немного подождать, обещает все оплатить в ближайшие дни. Однако вместо оплаты спешно вывозит все свое имущество и в конечном счете съезжает из арендуемого помещения, оставив арендодателю пустые обещания и солидный долг. При этой ситуации мирно договориться с арендатором, скорее всего, не получится, поэтому для восстановления нарушенных прав необходимо обратиться в суд. 

Но рассмотрим ситуацию, в которой арендатор еще не успел вывезти свое имущество. Какие меры может предпринять арендодатель с целью получения арендных платежей с арендатора?

Итак, ваша компания - собственник помещений, которые вы сдаете в аренду, и арендатор помещения допустил очередную просрочку в оплате. Просрочка в оплате - сигнал для того, чтобы принимать меры для получения с арендатора задолженности по договору аренды.

В соответствии со статьей 359 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе удержать имущество арендатора до надлежащего исполнения арендатором обязанности по оплате. Указанное право арендодателя может гарантировать возврат денежных средств за счет имущества должника.

Зачастую арендодатели прибегают к данному инструменту сразу при допущении арендатором просрочек в оплате аренды до расторжения договора аренды. В то же время это является неверным применением статьи 359 Гражданского кодекса РФ, и с точки зрения судебной практики удержание имущества до расторжения договора аренды может квалифицироваться судом как его захват. Примером этому может служить дело N А12-16003/07.

В некоторых случаях при защите нарушенных прав арендодатели блокируют доступ арендатора к занимаемым им помещениям.

Необходимо заметить, что незаконное удержание имущества и (или) недопущение арендатора до арендуемых помещений до расторжения договора аренды может служить основанием для обращения арендатора в суд с требованием о взыскании ущерба или уменьшения арендной платы за период, когда арендатор не мог пользоваться помещением.

В случае создания арендодателем препятствия для арендатора по осуществлению права владения и пользования арендованным имуществом - это является основанием для отказа во взыскании задолженности по арендной плате. Данное утверждение подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС ВВО от 19.09.2005 по делу N А79-10415/2004-СК2-9766).

В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 у арендодателя возникает право на удержание принадлежащего арендатору имущества только после прекращения договора аренды. При этом в соответствии с требованиями статьи 360 Гражданского кодекса РФ следует уведомить арендатора об удержании имущества и заблаговременно сообщить арендатору о времени и месте составления описи удерживаемого имущества арендатора. В случае неявки арендатора для составления описи имущества в назначенное время опись можно произвести в отсутствие арендатора, о чем сделать в документе соответствующую отметку. Опись имущества арендатора должна быть подробной, в ней указывают наименование вещи, ее примерную стоимость, ее состояние, а также лицо, ответственное за сохранность описываемого имущества.

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из статьи 343 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога.

Таким образом, при удержании имущества арендатора арендодатель обязуется обеспечить сохранность удерживаемого имущества. При несоблюдении данной обязанности у арендодателя возникает риск наступления неблагоприятных последствий в виде взыскания арендатором убытков при порче (утрате) имущества, что находит свое подтверждение и в судебной практике (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 N Ф03-43/2012 по делу N А51-5337/2011).

Если при удержании имущества арендодатель соблюдал все вышеуказанные требования законодательства, то требования арендатора о взыскании убытков в связи с невозможностью использования имущества и возмещении стоимости удерживаемого имущества не подлежат удовлетворению, о чем свидетельствует Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 сентября 2016 г. N Ф04-4705/2016 по делу N А03-20578/2015.

Однако распространены случаи "бегства" арендаторов из арендуемых помещений вместе с принадлежащим имуществом. В таком случае у арендодателя не остается ничего, кроме долга арендатора.

Представим ситуацию, при которой арендатор съехал, не передав арендодателю помещение по акту, имеет задолженность по арендной плате и значительно ухудшил состояние арендуемого имущества (нанес помещению вред).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать уплаты арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, арендодатель имеет возможность взыскать с арендатора арендную плату даже за тот период, когда арендатор фактически не пользовался имуществом.

Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Таким образом, фактическое прекращение пользования арендатором арендуемыми помещениями не является расторжением договора аренды и снятием с арендатора обязанности по уплате арендных платежей. Арендодатель может требовать взыскания арендной платы за такой период.

Данный подход изложен в пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66; Постановления ФАС МО от 22.07.2002 N КГ-А40/4630-02, от 12.11.2003 N КГ-А40/8649-03 и ФАС ПО от 12.07.2004 N А12-19265/2003-С51-V/С23). В данном случае на первый взгляд пользование имуществом после досрочного освобождения помещения не происходит, но арендная плата подлежит взысканию, поскольку арендатор перестал пользоваться имуществом в нарушение условий договора.

В связи с несвоевременным возвратом арендованного имущества либо в связи с нанесением ущерба имуществу арендодателя последний вправе взыскать с арендатора согласованный в договоре аренды обеспечительный платеж сверх арендной платы в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ. Эта позиция находит свое подтверждение в судебной практике: Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10 июня 2010 г. N Ф03-3139/2010.

По своей правовой природе обеспечительный платеж является денежной суммой, которая носит обеспечительный и стимулирующий характер. Он направлен на побуждение арендатора своевременно вернуть предмет аренды и подпадает под регулирование норм главы 23 ГК РФ - обеспечение исполнения обязательств.

В случае нанесения повреждений арендуемому имуществу, вследствие чего состояние имущества значительно ухудшилось, а также при наличии иных обстоятельств, препятствующих праву арендодателя получать доходы от получения доходов с аренды, у арендодателя возникает право на взыскание убытков. Согласно статьям 15, 393 Гражданского кодекса РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода.

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества.

С целью подтверждения причинения повреждений имуществу арендодателю надлежит документально зафиксировать характер и перечень повреждений имущества (помещения) путем составления двустороннего акта. Для этого арендатор письменно уведомляется о необходимости явки уполномоченного лица для составления двустороннего акта осмотра повреждений имущества, а также о возможности составления акта в его отсутствие. В случае неявки представителей арендатора акт составляется в его отсутствие, о чем делается соответствующая отметка, а копия акта направляется арендатору.

Считаю необходимым немного задержаться на вопросе направления всех юридически значимых уведомлений непосредственно по юридическому адресу арендатора. В связи с доступностью информации на официальных сайтах налоговых органов узнать юридический адрес контрагента - юридического лица не составляет большого труда. В то же время очень часто стороны указывают в договорах реквизиты для переписки, отличающиеся от юридического адреса. В связи с этим направление документации производится не по юридическому адресу, и эти действия порождают для добросовестной стороны неблагоприятные последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации.

Пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 июля 2013 г. N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" указывает, что при разрешении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица, следует учитывать, что в силу подпункта "в" пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лиц, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности) отражается в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) для целей осуществления связи с юридическим лицом.

Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем.

В этой связи для надлежащего подтверждения в суде факта уведомления арендатора обо всех юридически значимых действиях полагаю целесообразным направлять уведомления арендатору по нескольким адресам: юридическому и по адресу, указанному в договоре.

Для подтверждения в суде размера ущерба, нанесенного имуществу, необходима экспертиза. Многие ошибочно полагают, что лучше всего проводить такую экспертизу в ходе судебного разбирательства, так как такое заключение будет иметь для суда приоритетное значение. Хочу заметить, что экспертиза может быть проведена независимым экспертом и до предъявления иска в суд, и такая экспертиза также будет являться надлежащим доказательством. Если арендатор захочет оспорить результаты оценки, он должен заявить ходатайство о назначении экспертизы. В случае если такого ходатайства не поступит в суд, суд выносит решение, основываясь на представленном арендодателем отчете эксперта.

Составленный акт и отчет об оценке эксперта являются допустимыми доказательствами факта и размера нанесенного ущерба и будут являться основанием для взыскания расходов в судебном порядке (Определение Верховного Суда РФ от 3 августа 2016 г. N 309-ЭС16-8589, Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 февраля 2014 г. N ВАС-1231/14).

Как уже указывалось ранее, помимо реального ущерба арендодатель также имеет право требовать взыскания с арендатора упущенной выгоды.

Упущенной выгодой являются неполученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ).

Данная позиция сформулирована в разъяснениях, изложенных в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств".

При этом согласно пункту 5 вышеуказанного Постановления и по смыслу статей 15, 393 Гражданского кодекса РФ арендодатель (кредитор) представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В нашем случае упущенная выгода арендодателя заключается в невозможности иметь доход от сдачи помещений в аренду в будущем периоде, в том числе в связи с необходимостью проведения внеплановых ремонтных работ в помещении в связи с причинением повреждений или неисполнением арендатором обязанности по осуществлению текущего ремонта помещения.

Упущенная выгода арендодателя может быть подтверждена в суде по примеру ситуации, указанной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20 сентября 2016 г. N Ф10-3619/2016 по делу N А48-4243/2015. В данном деле истец (арендодатель) при обосновании упущенной выгоды представил в суд в качестве доказательств невозможности заключения новых договоров аренды коммерческие предложения, поступившие от третьих лиц. Так как имущество было повреждено арендатором и требовало ремонта, арендодатель не смог заключить с потенциальными арендаторами новых договоров. Таким образом, суд установил наличие причинно-следственной связи между неисполнением арендатором договорных обязательств и наступлением для арендодателя неблагоприятных последствий в виде лишения возможности реализовать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом, в связи с чем арендодатель не мог извлекать доходы от его использования путем сдачи в аренду.

Но имеется и противоположная судебная практика, содержащая решения об отказе во взыскании упущенной выгоды по договорам аренды помещений. Рассмотрим ситуацию, при которой арендатор отказался подписывать акт приема-передачи помещения и не заехал в арендуемое помещение. В данном случае арендодатель полагает, что при действующем договоре аренды он лишен возможности заключить новый договор аренды с другим лицом, в связи с чем несет убытки в виде упущенной выгоды.

Примером подобной ситуации может служить Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 января 2015 г. N Ф05-15133/2014 по делу N А40-31130/2014. В данном деле истец (арендодатель) обратился в суд с иском к арендатору о расторжении договора и взыскании упущенной выгоды в связи с тем, что арендатор необоснованно отказался подписать акт приема-передачи помещений, и истец в этой связи несет убытки из-за невозможности передать помещения в аренду другому лицу.

В ходе рассмотрения данного дела судом было установлено, что сдаваемые в аренду помещения находятся в стадии строительства и не введены в эксплуатацию, чем был обусловлен отказ арендодателя от подписания акта приема-передачи помещений.

Отказ судов в удовлетворении требований арендодателя мотивирован следующим. В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не представленному исполнению.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", а также в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ следует, что обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского кодекса РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Из вышеуказанного следует, что для надлежащего исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды является не только подписание акта приема-передачи помещений, но и фактическая передача помещений. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судами было установлено, что помещения не непригодны к использованию к установленному в договоре сроку, велись ремонтные работы, помещения не были введены в эксплуатацию, поэтому отказ арендодателя принять помещения был обоснован.

В заключение считаю необходимым отметить, что для эффективной защиты нарушенных прав в суде требуется правильное применение норм гражданского законодательства, добросовестное поведение и недопущение злоупотреблений правом. Все обстоятельства каждого конкретного спора должны находить свое подтверждение в документах. Для предупреждения возникновения спорных или неоднозначных ситуаций надлежит грамотно составлять все документы, начиная с составления договора и заканчивая формулированием исковых требований, не допускать разночтений и противоречий. При обосновании позиции в суде недостаточно будет представить судебную практику по схожей ситуации, так как суд вынесет решение, основываясь только на представленных сторонами доказательствах. Если будут отсутствовать письменные доказательства обстоятельств, на которые вы ссылаетесь, суд не установит данные обстоятельства и может отказать в удовлетворении исковых требований.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Гражданское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.